物业费该不该交？业主必知的3个合法抗辩理由

　　物业服务不达标却催缴物业费？业主可依据《民法典》《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件司法解释》理性维权。

　　一、核查物业履约记录

　　1.要求物业公司公示电梯维保记录、公共收益明细（《民法典》第九百四十三条），未按期公示可拒付30%物业费；

　　2.拍摄楼道杂物堆积、绿化损坏等现状，参照《物业服务合同》服务标准举证物业违约。2023年广州天河区法院判决某小区减免业主1年物业费，因监控系统瘫痪达8个月。

　　二、合法抗辩操作指引

　　1.书面异议：收到律师函后15日内提交《履行抗辩书》（参照《民事诉讼法》第一百二十八条），附证据要求调整费用；

　　2.申请调解：通过街道物管科启动调解程序（《人民调解法》第四条），杭州2024年数据显示，43%的物业纠纷在调解阶段达成减免协议。

　　三、诉讼阶段关键证据

　　1.提供连续3个月的水电公摊数据异常记录，可推翻物业费计算依据（《物业服务收费管理办法》第十一条）；

　　2.物业擅自提高收费标准时，援引《价格违法行为行政处罚规定》第九条，主张多收部分双倍返还。

　　律师特别提示：物业起诉时，务必在答辩期（收到传票15日内）提交书面异议，避免丧失抗辩权。欠费超过2年且物业未书面催缴的，可主张诉讼时效抗辩（《民法典》第一百八十八条）。留存与物业沟通记录，微信聊天可公证为电子证据（费用约500元）。