新规之下，房屋租赁的法律边界与风险防控

　　住房是民生之基，房屋租赁作为解决居住需求的重要方式，其法律关系的厘清与风险防控直接关系到租赁双方的合法权益。2025年9月15日《住房租赁条例》的正式施行，与《民法典》及相关司法解释形成合力，为租赁市场划定了更清晰的法律边界。本文结合最新司法实践，解析租赁全流程的法律要点与风险应对之道。

　　一、合同订立：筑牢权益保障的基础防线

　　合同是租赁关系的核心载体，其订立环节的规范程度直接决定了后续纠纷发生的概率。实践中，因合同瑕疵引发的争议占比居高不下，需重点关注三大核心问题。

　　（一）明确合同性质，避免"名实不符"陷阱

　　部分住房租赁企业为规避责任，常签订"名为委托代理，实为租赁"的合同，试图主张任意解除权。法院审理时会根据实质内容判断法律关系——若合同约定企业支付固定租金收益、享有房屋使用收益权，即便名为《资产管理服务合同》，仍会被认定为房屋租赁合同，企业无权行使任意解除权。租赁双方需在签约时明确合同性质，避免后续权属争议。

　　（二）规范条款内容，防范格式条款风险

　　住房租赁企业提供的制式合同中，部分条款可能涉嫌排除承租人权利。例如"合同期满后不得私下与产权人建立租赁关系"的约定，因违反合同自由原则，可能被认定为无效。根据法律规定，提供格式条款的一方需对减轻自身责任、限制对方权利的条款进行明确提示说明，否则该条款对承租人不产生约束力。

　　（三）细化关键条款，减少履行争议

　　合同条款约定不明是纠纷高发诱因，核心条款需做到清晰具体：

　　房屋信息：明确地址、面积、户型及附属设施状况，建议附房屋现状照片或视频作为附件；

　　租金与押金：约定金额、支付周期、方式及押金退还条件，避免"无理由扣押"；

　　租赁期限：明确起止时间，对免租期需注明适用条件——若承租人提前解约，出租人可主张免租期租金损失，

　　维修责任：区分自然损耗与人为损坏的维修义务主体，例如房屋主体结构维修通常由出租人承担。

　　二、合同履行：坚守权利义务的法定边界

　　租赁期间的权利义务履行，是维护租赁关系稳定的关键。《住房租赁条例》的施行进一步明确了双方的履约底线，尤其强化了对承租人居住安全的保障。

　　（一）出租人的核心义务：保障房屋"适租性"

　　提供符合安全标准的房屋是出租人最基本的法定义务。《住房租赁条例》第七条明确要求，出租住房需符合建筑、消防、燃气等强制性标准，不得危及人身安全和健康，在近期北京一中院审理的案件中，因房屋门厅顶板被鉴定为危险构件，违反《混凝土结构通用规范》强制性要求，法院直接援引该条例认定出租方违约，支持承租人解除合同并索赔的请求。

　　实践中，"不适租"情形还包括甲醛超标、擅自打隔断、设施无法正常使用等。即便承租人签约时明知房屋存在轻微瑕疵，若后续发现危及安全健康，仍可依据《民法典》第七百三十一条随时解除合同。此外，住房租赁企业需将收取的租金及押金纳入监管账户，避免卷款跑路导致租户与产权人双重受损。

　　（二）承租人的基本义务：合规使用与按时支付

　　承租人应按约定支付租金并合理使用房屋。擅自变动房屋主体结构、扩建或未经同意装修的，出租人可要求恢复原状并赔偿损失。例如，承租人未经许可打隔断改变房屋结构，不仅构成违约，还需承担安全隐患消除责任。同时，承租人需注意，租赁期内房屋所有权发生变动的，除房屋出租前已设立抵押权或被查封等情形外，"买卖不破租赁"原则保障其继续承租的权利。

　　三、合同解除：把握法定与约定的双重依据

　　合同解除是租赁纠纷的集中爆发点，需严格区分法定解除与约定解除的适用情形，明确责任划分。

　　（一）承租人的解除权行使

　　出现下列情形时，承租人可依法解除合同：

　　1.租赁房屋存在安全隐患，危及人身安全和健康的；

　　2.非因承租人原因导致房屋无法使用，如房屋被认定为违法建筑的；

　　3.出租人未按约定交付房屋或拒不履行维修义务的。

　　北京一中院的判决显示，只要有专业鉴定证明房屋存在危险构件，承租人无需举证自身无过错即可主张解除合同，出租人需退还租金、支付违约金并承担鉴定费用。

　　（二）出租人的解除权行使

　　出租人可解除合同的情形包括：

　　1.承租人逾期支付租金，经催告后在合理期限内仍未支付的；

　　2.承租人擅自改变房屋用途、破坏结构或转租的；

　　3.租赁合同无效或期限届满，承租人拒不腾退房屋的。

　　需注意，出租人主张承租人承担违约责任的，需对损失范围承担举证责任；承租人提前解约的，应按合同约定赔偿，但出租人需减免其实际未使用期间的租金。

　　（三）合同无效的特殊处理

　　未取得建设工程规划许可证的房屋、违法临时建筑签订的租赁合同无效。合同无效后，承租人需支付房屋占有使用费，通常参照合同约定的租金标准执行。对于装饰装修物，未形成附合的可由承租人拆除，已形成附合的则根据双方过错分担损失。

　　四、风险防控：租赁双方的实用法律建议

　　（一）对出租人的建议

　　1.签约前核查房屋合法性，确保具备规划许可等手续，避免合同无效风险；

　　2.交付房屋时出具《房屋交接清单》，明确设施状况，拍照留存证据；

　　3.委托租赁企业运营的，需明确合同性质，避免"委托"与"租赁"混淆；

　　4.收到租金后按规定纳入监管账户，规范资金管理。

　　（二）对承租人的建议

　　1.核实出租人身份及房屋权属，要求出示房产证或授权委托书；

　　2.签约时对格式条款提出异议，要求对免责条款进行书面说明；

　　3.发现房屋安全问题及时固定证据，委托专业机构鉴定并书面催告出租人维修；

　　4.提前解约需履行通知义务，保留沟通记录，避免扩大损失。