二手房买卖中卖方违约，买方如何全力维权

　　二手房买卖中卖方违约，买方如何全力维权

　　在二手房交易中，卖方因房价上涨、另有出价或手续问题而单方面违约，是买方最常遭遇的风险。作为守约方的买方，您支付了定金甚至首付款，却面临“钱房两空”的困境。此时，切勿慌乱，应依据《民法典》及相关法律规定，通过以下途径有力维权。

　　第一步：厘清状况，固定证据

　　维权的前提是证据。一旦卖方出现违约迹象（如拒绝配合办理手续、明确表示不卖、或将房屋另售他人），应立即行动：

　　1.全面收集证据：妥善保管《房屋买卖合同》及所有补充协议；支付定金、首付款的转账凭证；与卖方、中介的微信、短信、邮件、录音等沟通记录，特别是能证明卖方违约言行的内容。

　　2.审查合同关键条款：重点阅读“卖方违约责任”条款，通常包括：

　　·双倍返还定金：卖方违约，需向买方双倍返还已收取的定金。

　　·违约金：约定按总房款的一定比例（如20%）或具体数额支付违约金。

　　·赔偿损失：约定违约方需赔偿守约方的全部实际损失。

　　第二步：明确诉求，选择维权路径

　　面对卖方违约，法律赋予您两种主要权利选择，策略截然不同：

　　路径一：要求继续履行合同

　　如果您仍然非常希望购入该房屋，可以主张继续履行。

　　·适用情形：房屋未被另售他人，且具备履行条件。

　　·法律行动：向法院提起诉讼，请求判令卖方继续履行合同，配合办理过户手续。同时，为防止卖方“一房二卖”，可申请财产保全，对该房屋进行查封冻结。

　　·优势：能最终获得房屋。

　　·劣势：程序时间长，若卖方不配合，执行过程可能复杂。

　　路径二：主张解除合同并追究违约责任

　　这是实践中更常见的选择。您可以解除合同，并要求卖方承担如下责任：

　　1.请求卖方双倍返还定金

　　这是最直接的救济方式。只要卖方违约，您有权要求其返还已付定金，并额外支付一倍作为惩罚。

　　2.主张支付违约金

　　如果合同约定的违约金数额（例如总房款的20%）高于双倍定金，您可以选择主张违约金。请注意，定金和违约金不可同时主张，应择一选择对您更有利的方案。

　　3.要求赔偿实际损失

　　这是维权的核心与关键。如果房价在此期间大幅上涨，您因卖方违约导致的最主要损失，就是房屋差价损失。

　　·如何计算：您可以委托有资质的评估机构，对争议房屋在违约时与合同签订时的市场价值进行评估，其差价即为您的核心损失。也可以收集同地段、同户型房屋的上涨价格作为证据。

　　·法律依据：如果合同约定的违约金低于您遭受的实际损失（特别是房价上涨损失），您可以请求人民法院予以增加。

　　核心法条支撑：

　　《中华人民共和国民法典》第五百七十七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　《中华人民共和国民法典》第五百八十七条【定金罚则】债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

　　第三步：提起诉讼（或仲裁），实现权利

　　若协商无果，应果断提起诉讼。您的诉讼请求可以包括：

　　1.请求判令解除《房屋买卖合同》；

　　2.请求判令卖方双倍返还定金（或支付违约金）；

　　3.请求判令卖方赔偿房屋差价损失等实际损失；

　　4.请求判令卖方承担本案的诉讼费、保全费、律师费等。

　　核心法条支撑：

　　《中华人民共和国民法典》第五百八十四条【损失范围】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。

　　《中华人民共和国民法典》第五百八十五条【违约金】约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加。

　　律师建议与策略

　　·先礼后兵，发函催告：在诉讼前，委托律师发送《律师函》，正式催告卖方限期履行，此举常能促成和解，同时也是重要的诉讼证据。

　　·优先评估差价损失：在房价快速上涨期，房屋差价损失往往远高于定金或固定比例的违约金。因此，维权重点应放在证明和主张这部分损失上。

　　·果断采取财产保全：若选择“继续履行”或担心卖方转移资产，应在起诉同时申请财产保全，查封涉案房产，这是制胜的关键一步。

　　·借助中介作证：交易中介是全程见证者，其证言和保存的记录对证明违约事实至关重要。

　　总结而言，作为买方，面对卖方违约，您手握要求继续履行或解约索赔的主动权。维权成功的关键在于证据扎实、策略明确（特别是关于损失的计算），并勇于通过司法程序捍卫自身权益。

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　　附：核心法条索引

　　·《中华人民共和国民法典》第五百七十七条

　　·《中华人民共和国民法典》第五百八十四条

　　·《中华人民共和国民法典》第五百八十五条

　　·《中华人民共和国民法典》第五百八十七条

　　希望以上分析能对您有所帮助。本文章仅为法律知识普及，不构成正式的法律意见，在面临具体法律问题时，请以您与律师的当面咨询为准。