合法抗辩物业服务瑕疵的理由（二）

　　3、公共设施故障长期未修复

　　理由：电梯频繁故障、公共照明大面积损坏、消防设施失效等，经业主多次反映仍无整改。

　　电梯、消防设施等属于业主共有设施，物业公司负有“及时维修养护”的法定责任（《民法典》第九百四十二条）。此类情形，重点在于“长期未修复”和“经催告”。业主需保留向物业公司报修、投诉的沟通记录（微信截图、电话录音、书面函件），证明已履行催告义务而对方怠于履行。

　　4、因物业过错导致业主财产损失

　　公共管道堵塞反水导致家中被淹、公共区域墙体脱落砸坏车辆等。

　　此种情况下，业主需固定现场证据、评估损失金额（可通过评估报告或协商确定），并证明损失是由物业维护不当的过错直接导致。损失额可直接与物业费抵扣。