房屋买卖还是让与担保，法院如何认定？

　　基本案情:陶某与许某婚姻登记后，2014年许某就某房屋办理不动产权属证书，所有权人为许某，共有情况为单独所有。2024年11月，许某与王某签订《房屋买卖合同》，将上述房屋出售给王某，价款为20万元。两人还签署《协议》一份，载明“许某名下某房产过户到王某名下……在还款期间不拖欠、不逾期、不违约的情况下，该房屋由许某居住，按时还清欠款后，王某再将该房屋过户到许某名下……正常还款期间，该房屋不得由王某买卖”。同日，上述房屋的权利人变更为王某，登记类型为二手房买卖。王某未支付购房款。案涉买卖合同签订前，房屋由许某、陶某居住并对外出租。许某、陶某称从2024年12月起王某要求其搬家腾房，违反法律规定，故将王某诉至槐荫法院，请求撤销案涉《房屋买卖合同》或者确认无效。被告王某辩称，其已依据合同办理了产权过户登记，系合法取得物权。原告一家曾向其配偶李某借款，尚有部分借款未还，原告方自愿以房屋的购房款抵账，其与李某均同意在扣除欠款、原告腾交房屋后将剩余房款支付给原告。陶某称确实欠李某借款，因李某承诺许某偿还借款后，会将房屋转移登记回许某名下，才将房屋转移登记至王某名下。

　　法院审理:槐荫法院经审理认为，案涉《房屋买卖合同》没有约定付款及交房时间，且一直由许某、陶某居住并对外出租，王某未实际支付购房款，不符合一般房屋买卖的交易习惯。案涉房屋位于老旧片区，根据案涉房屋的具体情况，王某购买案涉房屋，既不能改善居住条件，也不是为了学区或者工作便利。王某、李某亦认可若非许某、陶某与李某存在民间借贷关系，王某也不会与许某、陶某签订房屋买卖合同。《协议》中约定“……按时还清欠款后，王某再将该房屋过户到许某名下……正常还款期间，该房屋不得由王某买卖”。结合整个案情及案件事实，法院认为，许某与王某之间并非真正的房屋产权交易行为，而是用案涉房屋为借款提供担保，双方之间符合让与担保的法律特征。《中华人民共和国民法典》第一百四十六条第一款规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”由于双方在签约时并不存在真实的房屋买卖合同意思表示，故《房屋买卖合同》应属无效。最终，槐荫法院判决许某与王某于2024年11月签订的《房屋买卖合同》无效。