房屋买卖普法

　　房屋买卖核心普法（民法典+实务要点）

　　一、核心原则（必懂）

　　-物权看登记：不动产物权设立/变更/转让，以登记为准（《民法典》第209条）。没过户=没拿到产权，只签合同≠拥有房子。

　　-合同与物权分离：合同自成立生效，未登记不影响合同效力；但物权不转移，只能追究违约责任，不能直接要房。

　　-产权清晰是前提：无抵押、无查封、无居住权、无共有纠纷，才能安全交易。

　　二、新房（商品房）关键规则

　　1.五证齐全才合法

　　必须查验：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、预售许可证。

　　-无预售证签的合同原则无效；起诉前补证可认定有效。

　　2.认购书≠正式合同，但有法律效力

　　-认购书/定金协议属预约合同，违约要担责（《民法典》第495条）。

　　-定金：不超总房款20%；买方违约不退，卖方违约双倍返还（《民法典》第586/587条）。

　　3.交房与质量

　　-交付=转移占有；交付后风险由买方承担（如火灾、倒塌）。

　　-质量严重影响居住：可解除合同+索赔；一般质量问题，开发商在保修期内必须维修。

　　-面积误差：±3%为界；超3%可退房或按实结算。

　　4.一房多卖怎么办

　　-已过户登记的买方优先；

　　-未过户但已合法占有的优先；

　　-都没占，合同成立在先的优先；

　　-未获房的买方：告卖方违约+赔偿差价损失。

　　三、二手房核心规则

　　1.产权必查3件事（缺一不可）

　　-查权属：去不动产登记中心打权属证明，核对房产证与登记簿一致。

　　-查限制：是否有抵押、查封、居住权；有抵押必须先解押再交易；有居住权慎买。

　　-查共有：夫妻/家庭共有，必须全体共有人书面同意并签字；仅一方签字合同可能无效。

　　2.居住权（民法典新增，必防）

　　-居住权自登记设立，期限可终身；有居住权的房子，买了也不能赶走居住权人。

　　-务必在合同约定：卖方承诺无居住权，否则可解约+索赔。

　　3.买卖不破租赁

　　-房子已出租，租赁合同继续有效；新房东不能赶租客，只能收租金。

　　-买房前必须核实租期、租金、是否备案。

　　4.户口迁出

　　-合同必须约定户口迁出时间+高额违约金（如每日万分之五）；逾期可起诉强制迁出+索赔。

　　四、合同与违约（通用）

　　1.合同必备条款

　　-房屋基本信息、价款、付款方式、过户时间、交房时间、户口迁出、税费承担、违约责任、争议解决。

　　2.典型违约与后果

　　-卖方逾期过户/交房：按日付违约金；逾期超约定期限，买方可解除合同+退房款+索赔。

　　-卖方一房多卖/隐瞒抵押/查封：买方可解除合同+退房款+主张不超已付房款1倍的惩罚性赔偿（商品房司法解释）。

　　-跳单：绕开中介私下成交，仍要付中介费（《民法典》第965条）。

　　五、风险防控（避坑清单）

　　1.不买小产权房：无合法产权，不能过户、不能贷款、不受法律保护。

　　2.不买查封房：查封期间禁止交易，买了也过不了户。

　　3.及时网签+预告登记：网签防一房多卖；预告登记（有效期90天）可阻止卖方再处分房屋（《民法典》第221条）。

　　4.资金监管：房款走资金监管账户，过户完成再解冻，防钱房两空。

　　5.留足证据：合同、转账记录、聊天记录、沟通录音、产权查询单、交房记录。

　　六、纠纷解决路径

　　1.协商→调解：找中介、街道、住建部门调解。

　　2.仲裁/诉讼：按合同约定仲裁或向法院起诉；主张继续履行、解除合同、违约金、差价损失。

　　3.执行：胜诉后卖方不履行，申请法院强制执行（查封、拍卖房产）。