整体拍卖成交过户后，再以“可分割”为由主张撤销拍卖，不予支持

　　裁判要旨：

　　拍卖成交后，买受人已缴纳全部拍卖款并办理完毕不动产权属变更登记，且拍卖行为不存在其他严重违法情形。被执行人以其在拍卖成交后取得的有关部门函文主张案涉酒店可以分割处置，并要求撤销拍卖重新分割拍卖的，人民法院不予支持。

　　中华人民共和国最高人民法院执行裁定书（2025）最高法执监711号申诉人（被执行人）：三亚某置业有限公司。申请执行人：某银行股份有限公司海口分行。被执行人：崔某铭。被执行人：翟某华。被执行人：王某成。被执行人：黄某娟。被执行人：辽源市某建筑工程有限公司。被执行人：海南某房地产开发有限公司。被执行人：海南某贸易有限公司。三亚某置业有限公司（以下简称三亚某置业公司）不服海南省高级人民法院（以下简称海南高院）（2025）琼执复80号执行裁定，向本院申诉。本院依法组成合议庭对本案进行审查，并于2026年1月7日进行现场勘验，于2026年1月8日组织双方当事人进行询问，申诉人三亚某置业公司委托诉讼代理人曲悦、王宏宇，某银行股份有限公司海口分行（以下简称某银行海口分行）委托诉讼代理人赵宇、陈学政参加了现场勘验和询问。本案现已审查终结。

　　三亚某置业公司向本院申诉，请求：一、撤销海南高院（2025）琼执复80号执行裁定、海南省三亚市中级人民法院（以下简称三亚中院）（2025）琼02执异15号执行裁定；二、撤销海南省海口市中级人民法院（以下简称海口中院）（2023）琼01执异464号执行裁定、海南高院（2023）琼执复251号执行裁定，及三亚中院（2024）琼02执异57号执行裁定、海南高院（2024）琼执复254号执行裁定；三、撤销对案涉酒店的整体拍卖；四、停止对案涉酒店产权过户，恢复申诉人对案涉酒店抵押物之外房地产的所有权。主要事实和理由：案涉酒店项目有旅馆和商业两大部分，根据申诉人取得的新证据，能够证明商业部分可以分割办证。三亚中院整体处置不动产，严重超标的、超比例。一、2025年4月14日，《关于三亚某度假酒店项目能否办理零售商业用地、旅馆用地产权证的复函》（三自然资确〔2025〕××号）：批准建设房屋的功能包括商业和酒店，商业对应土地用途为零售商业用地，酒店对应土地用途为旅馆用地。2025年5月19日，《关于三亚某度假酒店项目能否办理零售商业用地、旅馆用地分割登记的复函》（三自然资确〔2025〕×××号）：酒店项目内零售商业用地部分建筑办理初始登记后，原则上可以幢为基本单位进行转让，若按层为基本单位分割转让办证，需经市住房管理部门批准分割销售，具备独立的不动产登记单元，且规划报建时各自然层需具备完善的功能区，能满足独立使用条件。2025年6月24日，《关于王某成信访事项的情况回复》（三自然资确〔2025〕×××号）：由于海南省自然资源和规划厅《关于严禁旅馆用地分割登记的通知》（琼自然资函〔2021〕1297号）明确规定，旅馆用地项目不得办理不动产分割登记，因此2023年9月，海口中院来函征询该项目各楼层是否可单独分割办证时，该局函复无法分割。针对三亚某置业公司的异议，该局已正式复函，明确告知旅馆用地不得分割，零售商业部分可按层为基本单位分割转让办证（需符合相关条件）。2025年8月8日，《关于“三亚某度假酒店项目”能否分割办理产权证的复函》（琼自然资办函〔2025〕××号）：零售商业部分符合销售政策的，可再分割销售和不动产登记，旅馆部分只可整体销售。二、《海南省三亚市土地房屋权证》记事栏手记“2017.12.29办理第五层至第十层在建工程抵押登记，琼（2017）三亚市不动产证明第00××95号”，某银行海口分行仅就案涉项目第五层至第十层在建工程办理了在建工程的抵押登记，就该部分抵押财产价值已超额覆盖本案债务，法院不应超过抵押登记部分整体执行拍卖。三、法院整体拍卖是国土部门依据《关于严禁旅馆用地分割登记的通知》（琼自然资函〔2021〕1297号）作出的回复，而上述通知纠正的是以旅馆名义批地却建设“类住宅”向个人出售问题，不适用本案标的物分割问题。某银行海口分行答辩称，三亚某置业公司在海南省各级法院、检察院数次驳回其复议、监督请求后，通过信访取得的复函并非法律规定的新证据，复函中有关不动产分割登记规定，不意味着案涉酒店就符合分割的规定条件，尤其是在法院强制执行时，案涉酒店既不符合分割条件也没有取得分割登记，至今案涉酒店也没有达到可以分割的规定条件，请求驳回其申诉请求。主要理由：一、案涉酒店系法定不可分物，应当整体处置。从产权与规划属性看，案涉酒店自立项之初即被确定为单一整体项目。根据三规工审〔2013〕×××号《三亚市规划局关于三亚某度假酒店项目的工程审批意见》，案涉项目为1栋地上5层（局部4层）、地下1—4层的一体化酒店，总建筑面积31694.26平方米，其中地下1—4层并非独立建筑，而是酒店的核心配套设施区域，包含全酒店的变配电系统、中央空调机组、消防蓄水池、专用停车场、后勤保障用房等关键设施，是地上5—10层（抵押部分）作为酒店客房实现经营功能的唯一前提，与地上楼层在功能上形成不可分割的整体。并且，三亚市自然资源和规划局向海口中院出具的三自然资确〔2023〕×××号复函，明确依据海南省自然资源和规划厅琼自然资函〔2021〕1297号文件精神，案涉酒店“各楼层不能办理分割登记”，该结论亦得到海南省人民检察院琼检民执监〔2025〕1号《不支持监督申请决定书》的确认。二、如分割处置，抵押部分将因丧失核心配套功能而彻底失去酒店经营属性，根本无法正常经营，其市场价值会出现断崖式下跌。三、三亚某置业公司2025年取得的系列复函不是“新证据”，也不能推翻原执行行为的合法性。案涉酒店的整体评估启动于2023年11月，第一次网络拍卖于2024年6月实施，第二次拍卖于2024年12月成交并完成价款缴纳。司法执行行为的合法性审查，应遵循“以财产处置时的客观状态为依据”的核心原则，即需考量2023—2024年执行阶段的产权登记状态、政策要求及财产功能属性。在执行阶段案涉酒店既不符合规定的分割条件而且也没有完成或进行产权分割的情况下，执行法院依法进行整体处置完全合法。复函有关“不动产可以分割”需满足严格的前置条件，三亚某置业公司未补缴地价款，也未启动任何分割审批流程，案涉酒店至今没有达到必要的分割条件。并且，2025年系列复函与2023年复函的核心结论一致，明确案涉酒店“各楼层不能办理分割登记”，二者适用阶段不同、内容互补，不能以此动摇原执行行为的合法性基础。四、三亚某置业公司反复异议、重复救济违背司法效率与“一事不再理”原则。

　　本院查明，2013年12月24日，三亚市自然资源和规划局作出的三规工审〔2013〕×××号《三亚市规划局关于三亚某度假酒店项目的工程审批意见》第二条载明“项目总用地面积10684.3平方米，其土地房屋权证号为‘三土房（2008）字第10**’。本次批建项目为一栋酒店，建筑层数为地上5层（局部4层），地下1—4层（利用地形呈台地设计，主要功能为设备用房、停车库和酒店后勤用房），总建筑面积31694.26平方米，其中地上建筑面积11530.61平方米（含热水系统应用太阳能补偿面积319.5平方米），地下建筑面积20163.65平方米，计容面积为16000.83平方米（其中地上计容面积为11211.11平方米、地下计容面积为4789.72平方米），容积率为1.5，客房数为208套，停车位227个。”经实地勘察标的物现状查明，酒店基地地形为山地，共10层。规划-4层至-1层，未办理产权，主要功能为酒店设备用房、停车库和酒店后勤用房；规划1层至5层为酒店大堂、客房；规划顶层梯间为设备层。某银行海口分行系对酒店在建工程办理抵押登记，登记范围包括土地使用权、在建酒店5-10层。根据申诉人提交的证据材料，申诉人主张的酒店商业部分主要位于酒店规划-3层，建筑面积约2000平方米。本院认为，根据申诉人的申诉请求、事实与理由和异议、复议程序的审查情况，本案重点审查的问题是：执行法院对案涉执行标的物整体拍卖，是否正确。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条第二款规定，“发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十五条规定：“拍卖的多项财产在使用上不可分，或者分别拍卖可能严重减损其价值的，应当合并拍卖。”本案中，根据查明的事实，案涉酒店从规划设计建设到竣工验收以及实际使用情况，均为一个整体一栋酒店，酒店各楼层之间有不同的功能设计，土地使用证也只有一个。且海口中院在对标的物处置过程中，于2023年9月向三亚市自然资源和规划局函询案涉房产各楼层是否可以单独分割分别办证事宜，三亚市自然资源和规划局复函海口中院作出《关于三亚某置业有限公司“三亚某度假酒店项目”办理分割外登记有关情况的函》，明确“三亚某置业有限公司建设的三亚某度假酒店项目各楼层不能办理分割登记”。故执行法院对案涉酒店整体进行拍卖，具有事实和法律依据。三亚某置业公司以其取得的在拍卖成交之后由相关部门作出的函文，主张案涉酒店可以分割处置，本院认为，经本院现场勘验，三亚某置业公司主张可以分割的商业部分与酒店主体连接，并且占酒店总体面积的比例较小，分割价值较小，分割处置不利于酒店整体使用功能的价值实现，故执行法院以处置过程中房地产主管部门出具的意见进行整体处置，并无不当，海南两级法院驳回三亚某置业公司关于分割拍卖的请求，并无不当。此外，案涉酒店拍卖成交后，买受人缴纳全部拍卖款并已办理完毕不动产权属变更登记，案涉拍卖行为也不存在其他严重违法应当撤销拍卖的情形，故申诉人主张撤销拍卖，并重新对案涉酒店进行分割拍卖的主张不能成立。综上，申诉人的申诉请求和理由不能成立，本院不予支持。本院参照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百一十五条、依照《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第71条规定，裁定如下：驳回三亚某置业有限公司的申诉请求。