借名买房能否对抗法院强制执行

　　一、借名买房能否对抗法院强制执行

　　绝大多数情况下不能对抗法院强制执行，仅在同时满足法定全部要件的极少数情形下，实际出资人才能排除对登记在他人名下房屋的执行。

　　《中华人民共和国民法典》第二百零九条明确规定："不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。"这一规定确立了我国不动产物权变动的公示公信原则，是判断房屋所有权归属的核心法律依据。借名买房本质上是实际出资人与名义产权人之间的债权债务关系，而非物权关系。双方签订的借名买房协议仅在内部具有约束力，不能对抗善意第三人，更不能对抗法院基于公示公信原则对登记在名义产权人名下财产采取的强制执行措施。法院在执行过程中，只能依据不动产登记簿的记载判断房屋的所有权归属，这是维护交易安全和司法权威的必然要求。

　　二、符合什么条件的借名买房才能排除法院强制执行

　　《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定："金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。"