你购买的不仅是违法建筑本身，还包含违法建筑的法律责任和义务！

　　违法建设行为的处罚，以其违法最终得到纠正为处罚时效的起算时点，即只要违法状态持续存在，行政机关就得以依法作出处理。房屋流转、出售是普遍的社会现象，随着房屋占有、使用、处分权能的转移，附随于房屋的法律责任和义务也一并流转。因此，在房屋的建设人、出卖人与购买人、使用人相分离时，以购买人、实际使用人为处罚对象和责任承担主体，符合房屋流转、使用的现实情况，也符合权利义务的承继关系，同时也能够使负有责任的人及时承担其责任，从而及时恢复公共利益，实现制止违法、恢复合法的目标。因此，卢某某认为应以最初的房屋建设人和出售人为处罚对象，否则就不应当实施行政处罚，此种主张如果予以支持，将带来类似于案涉违法的情形长期得不到纠正、对规划的违反长期持续存在、对公共利益的破坏长期难以消除，因违法行为而获利的人长期得不到依法惩处的法律后果，其显然不能成立。

　　裁判文书江苏省南通市中级人民法院行政判决书（2026）苏06行终135号上诉人（原审原告）卢某某，男，汉族，住海安市雅周镇庞庄村十九组。委托代理人李瑞丽，北京冠领律师事务所律师。委托代理人郭敏慧，北京冠领律师事务所律师。被上诉人（原审被告）海安市综合行政执法局，住所地海安市丹凤路69号。法定代表人许祥法，局长。应诉负责人沈卫星，副局长。委托代理人温某某，工作人员。委托代理人周旭，江苏维多利律师事务所律师。被上诉人（原审被告）海安市人民政府，住所地海安市海安街道长江中路106号。法定代表人赵男男，市长。委托代理人尹某某，海安市司法局工作人员。上诉人卢某某因限期拆除决定及行政复议一案，不服南通经济技术开发区人民法院（2025）苏0691行初755号行政判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭对本案进行审理。本案现已审理终结。本院对一审法院查明的事实确认如下：2006年，景某某在海安市通榆中路168号厂区内西侧地块建设了一排钢结构房屋共16间，建筑面积1760平方米，未办理建设工程规划许可证。2016年12月26日，景某某、王某与吴某某、毛某某、杨某某、何某甲等人签订《房屋转让合同》，转让上述16间房屋，合同载明无房屋产权，转让价款共55万元。其中，吴某某取得由北向南第1-3间、毛某某、王某某取得第4-7间、杨某某、尤某某取得第8-10间、何某甲、何某乙取得第11-16间。之后，尤某某将由南向北第9间房屋转让给卢某某，王某某将由北向南第6间房屋转让给卢某某。2022年左右，卢某某在以上房屋东侧另行搭建了2处建筑用作宿舍，未办理建设工程规划许可证。2024年7月17日，海安市综合行政执法局（以下简称海安市执法局）现场检查，确认由南向北第9间房屋的南北宽6米、东西长17.9米、高4.5米，107.4平方米；卢某某自行搭建的2处建筑物为2号集装箱22.8平方米、3号集装箱19.2平方米。2024年7月22日，海安市执法局对卢某某调查询问，卢某某对房屋现状无异议，未能提供建设工程规划许可手续。经海安市执法局函询，2024年9月24日、9月25日，海安经济技术开发区管理委员会、海安市数据局先后函复，建筑物均未办理建设工程规划许可证，且不可采取改正措施消除对规划实施的影响。2024年8月14日，海安市执法局书面告知卢某某立案处理。2024年11月12日、12月12日，海安市执法局分别延长办案期限30日、60日。2024年12月24日，海安市执法局查明，由北向南第6间房屋的南北宽6米、东西长17.9米、高4.5米，面积107.4平方米，也属于卢某某所有，且未办理规划许可手续。2024年12月27日，海安市执法局向卢某某送达行政处罚事先告知书，告知拟作出行政处罚的事实、理由和依据，以及陈述申辩及听证权，卢某某陈述意见认为，涉案建筑是购买取得，无建设工程规划许可证的责任不应由其承担。经履行法制审核、集体讨论等程序，2025年1月14日，海安市执法局作出《行政处罚决定书》（苏通海安城执罚决〔2024〕618号）并送达，主要内容为，卢某某是通榆中路168号厂区一排钢结构房屋由北向南第6间、第8间、及东侧2处建筑的实际使用人，经测量，1号为钢结构厂房，南北宽6米、东西长17.9米、高4.5米，面积107.4平方米；2号为集装箱宿舍，南北宽3米、东西长7.6米、高2.9米，面积22.8平方米；3号为集装箱宿舍，南北长6.4米、东西宽3米、高2.9米，面积19.2平方米；4号为钢结构仓库，南北宽6米、东西长17.9米、高4.5米，面积107.4平方米，以上共256.8平方米，均未取得建设工程规划许可证，无法采取改正措施消除对规划实施的影响，根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，责令卢某某自收到处罚决定之日起15日内自行拆除违法建筑。

　　2025年3月3日，卢某某向海安市人民政府（以下简称海安市政府）申请行政复议。2025年3月7日，海安市政府立案受理，通知海安市执法局作出复议答复。复议过程中，海安市政府现场查勘，制作了现场图。2025年4月24日，海安市政府书面告知卢某某延长审查期限30日。2025年5月22日，海安市政府作出《行政复议决定书》（〔2025〕海行复第40号）并送达，决定维持原行政行为。2025年6月3日，卢某某提起行政诉讼，请求撤销海安市执法局作出的《行政处罚决定书》（苏通海安城执罚决〔2024〕618号）和海安市政府作出的《行政复议决定书》（〔2025〕海行复第40号）。一审法院认为，海安市执法局作为集中行使城市管理综合行政执法权的部门，负有对海安市城市总体规划区内违法建设行为进行查处的职权。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款规定，在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。

　　本案中，涉案4处建筑在建设时均未办理建设工程规划许可手续，属于擅自建设，其中由北向南第6间和第8间即1号、4号建筑，是由卢某某从他人处受让并占有使用，2号、3号建筑是由卢某某擅自搭建，均属于违法建设。海安市执法局将4处建筑认定为违法建设，并将建筑物的实际占有使用人卢某某作为查处对象，并无不当。根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证的建筑物，尚可采取改正措施消除影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款，无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。《住房和城乡建设部关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见》第四条规定，违法建设行为有下列情形之一的，属于尚可采取改正措施消除对规划实施影响的情形：（一）取得建设工程规划许可证，但未按照建设工程规划许可证的规定进行建设，在限期内采取局部拆除等整改措施，能够使建设工程符合建设工程规划许可证要求的；（二）未取得建设工程规划许可证即开工建设，但已取得城乡规划主管部门的建设工程设计方案审查文件，且建设内容符合或采取局部拆除等整改措施后能够符合审查文件要求的。

　　本案中，1-4号建筑均未取得规划许可手续，属于违章建筑，经有权部门认定为无法采取改正措施消除对规划实施的影响，海安市执法局责令卢某某限期拆除，符合法律规定。根据《住房和城乡建设行政处罚程序规定》第二十九条规定，行政执法机关应当自立案之日起90日内作出行政处罚决定，经本机关负责人批准，可以延长30日；案情特别复杂或者有其他特殊情况，经负责人集体讨论后可以再次延期，不得超过60日。本案中，海安市执法局于2024年8月14日立案，经处罚前告知、法制审核、负责人集体讨论等程序后，于2025年1月14日作出被诉处罚决定，程序合法。海安市政府受理复议申请后，通知海安市执法局答复并提交证据、依据，经调查、听取卢某某意见后，在法定期限内作出被诉复议决定并送达，程序合法。

　　综上，一审法院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条的规定，判决驳回卢某某的诉讼请求。卢某某不服一审法院判决，提起上诉称，案涉建筑是由卢某某从他人处购买取得，卢某某不具有违法的主观故意，不属于行政处罚的相对人，被诉处罚决定认定事实不清，所作处理适用法律错误，请求本院判决撤销一审法院判决，支持其一审诉讼请求。被上诉人海安市执法局辩称，卢某某实际使用和自行搭建的建筑物，均未办理建设工程规划许可，无法采取改正措施消除对规划的影响，依法应当限期拆除，被诉处罚决定以卢某某为相对人并责令限期拆除，符合法律规定，请求本院判决驳回上诉，维持原判。被上诉人海安市政府辩称，同意海安市执法局的答辩意见，被诉行政复议决定认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求本院判决驳回上诉，维持原判。

　　本院认为，个人或者单位从事建筑活动，应当满足规划许可条件，取得规划施工许可手续，国家严禁任何未经许可的擅自建设行为。对此，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款明确规定，“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”；第六十四条进一步规定，“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款”。本案中，卢某某购买的2间房屋均为未经许可审批擅自建设的建筑物，属于违法建筑，对此，卢某某在购买房屋时即明知该房屋并无合法的产权登记，购买后也不可能办理产权登记。卢某某为生产经营需要，另行擅自搭建2处建筑物作为宿舍，同样未经规划许可审批，属于违法建筑。上述违法建筑不符合土地利用和规划条件，违建面积达256.8平方米，严重违反了城乡规划，依法不可能补办手续，应予限期拆除，以消除对城市规划的不利影响，维护社会公共利益。

　　卢某某既是2间房屋的实际购买人、使用人，同时也是搭建2处宿舍的违法行为人、使用人，依法负有限期改正、恢复规划条件和公共利益的义务，海安市执法局以卢某某为行政处罚相对人，具有客观事实依据，海安市政府经复议审查，维持被诉处罚决定，符合法律规定。违法建设行为的处罚，以其违法最终得到纠正为处罚时效的起算时点，即只要违法状态持续存在，行政机关就得以依法作出处理。房屋流转、出售是普遍的社会现象，随着房屋占有、使用、处分权能的转移，附随于房屋的法律责任和义务也一并流转。因此，在房屋的建设人、出卖人与购买人、使用人相分离时，以购买人、实际使用人为处罚对象和责任承担主体，符合房屋流转、使用的现实情况，也符合权利义务的承继关系，同时也能够使负有责任的人及时承担其责任，从而及时恢复公共利益，实现制止违法、恢复合法的目标。

　　因此，卢某某认为应以最初的房屋建设人和出售人为处罚对象，否则就不应当实施行政处罚，此种主张如果予以支持，将带来类似于案涉违法的情形长期得不到纠正、对规划的违反长期持续存在、对公共利益的破坏长期难以消除，因违法行为而获利的人长期得不到依法惩处的法律后果，其显然不能成立。

　　综上，卢某某的上诉主张不能成立，一审法院判决驳回其诉讼请求，认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人卢某某负担。本判决为终审判决。