2026建工司法解释二7月落地：新旧条文对照全解读，一文看懂
.e08ff51.png)
引语：建设工程领域素来法律关系复杂、纠纷类型繁多，招投标效力、挂靠施工、实际施工人维权、工程价款结算、质保金返还五大核心争议常年是司法实践难点。此前《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号，下称《建工解释一》）自2021年施行以来，为行业划定裁判尺度，但面对实践中“先定后招”、挂靠管理费、实际施工人突破合同相对性、政府审计无限拖延、烂尾项目质保金无规则可依等灰色地带，原有条文存在空白与滞后。2026年6月最高人民法院出台《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释〔2026〕12号，下称《建工解释二》），于2026年7月1日正式施行，与旧解释并行适用，对建工全流程裁判规则作出颠覆性调整。本文结合新旧司法解释条文原文对照，分五大模块拆解新规核心变化，为施工企业、发包人、实际施工人厘清维权边界与法律风险。
一、招投标合同效力规则：收紧招标红线，弥补合同效力补救空间
招投标是建工项目合法开工的前置程序，新规对必须招标项目、标前实质性谈判两类情形的合同效力认定，作出双向调整。
（一）必招项目未招标效力：从绝对无效改为动态判断
1.旧规原文（《建工解释一》第1条第1款）
建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当依据民法典第一百五十三条第一款的规定，认定无效：(三)建设工程必须进行招标而未招标或者中标无效的。
旧规则采用一刀切标准：只要签约时属于法定必须招标项目、未履行招标程序，合同直接认定无效，不考虑项目后续政策调整变化。
2.新规原文（《建工解释二》第1条）
建设工程施工合同订立时属于必须招标的工程项目，当事人未经招标订立合同，起诉时该工程项目不再属于必须招标的，人民法院不应仅以未招标而认定合同无效。
3.核心变化
确立起诉时点动态审查标准：早年因国家政策调整退出必招目录的项目，即便签约时未招标，诉讼阶段不再强制认定合同无效，给历史遗留项目合同效力留下补救空间，避免大量存量工程因政策变动全部归于无效、引发连锁结算纠纷。
（二）标前实质性谈判效力：封堵“先定后招”灰色操作，中标合同直接无效
1.旧规原文（《建工解释一》第2条）
招标人和中标人另行签订的建设工程施工合同约定的工程范围、建设工期、工程质量、工程价款等实质性内容，与中标合同不一致，一方当事人请求按照中标合同确定权利义务的，人民法院应予支持。
招标人和中标人在中标合同之外就明显高于市场价格购买承建房产、无偿建设住房配套设施、让利、向建设单位捐赠财物等另行签订合同，变相降低工程价款，一方当事人以该合同背离中标合同实质性内容为由请求确认无效的，人民法院应予支持。
旧规仅规制中标完成后签订的黑白合同，对招标前发包人与投标人提前谈妥价款、范围等核心条款，再走形式招标流程的行为未作约束，成为行业普遍规避招投标法的漏洞。
2.新规原文（《建工解释二》第2条）
在确定中标人前，招标人、投标人以意向书、会议纪要或者补充协议等形式就工程范围、工程价款等实质性内容进行谈判并且该投标人中标，或者发包人与承包人协商订立建设工程施工合同后又通过招标投标程序与承包人订立建设工程施工合同，人民法院应当依照招标投标法关于禁止串通投标、禁止先行就实质性内容谈判的规定认定中标合同无效。
3.核心变化
规制范围向前延伸至招标定标前，明确两种违规操作直接导致中标合同无效：一是标前私下磋商实质性条款后投标人中标；二是先签施工合同、后补招投标流程。彻底封堵行业“先定后招”灰色操作，压实招投标程序法定强制性。
二、挂靠施工责任规则：厘清管理费效力，区分发包人知情责任
针对无资质主体借用建筑企业资质承揽工程的挂靠乱象，新规增设完整条文，统一挂靠管理费、挂靠人直接起诉发包人的裁判尺度，解决此前司法裁判尺度不一的痛点。
（一）挂靠内部效力与管理费：管理费不受法律保护，工程合格挂靠人可主张折价补偿
1.旧规原文（《建工解释一》第1条第1款）
建设工程施工合同具有下列情形之一的，应当依据民法典第一百五十三条第一款的规定，认定无效：(二)没有资质的实际施工人借用有资质的建筑施工企业名义的。
旧规仅认定挂靠协议、挂靠施工合同整体无效，但未明确双方约定的资质借用费、管理费能否支持，各地法院裁判标准分歧极大。
2.新规原文（《建工解释二》第3条）
建筑施工企业出借资质或者以其他方式允许他人以本企业名义承揽工程，人民法院应当认定出借资质、允许使用本企业名义的合同无效。建筑施工企业主张约定的资质借用费、使用费的，人民法院不予支持。
建设工程质量合格，借用资质的单位或者个人参照其与建筑施工企业就支付工程款项的约定请求建筑施工企业支付折价补偿款的，人民法院依法予以支持。
3.核心变化
明确两大裁判规则：一是挂靠管理费、资质使用费属于违法收益，法院一律不予保护；二是工程验收合格前提下，挂靠人有权依据内部协议向被挂靠企业主张折价补偿，统一挂靠内部结算标准。
（二）挂靠人能否直接起诉发包人：以发包人是否知情划分责任边界
1.旧规：无专门条文规范挂靠人直接向发包人主张工程款，司法实践裁判混乱。
2.新规原文（《建工解释二》第4条）
借用资质的单位或者个人以出借资质的建筑施工企业名义与发包人订立建设工程施工合同，发包人订立合同时不知道且不应当知道资质借用情形，人民法院应当认定出借资质的单位或者个人以该合同直接约束自己和发包人为由请求发包人支付折价补偿款的，人民法院不予支持。
借用资质的单位或者个人提供证据证明发包人订立合同时知道或者应当知道资质借用情形，就其施工的工程向发包人请求支付折价补偿款的，人民法院应当通知出借资质的建筑施工企业作为第三人参加诉讼或者同意其申请作为第三人参加诉讼，并根据发包人支付价款、借用资质的单位或者个人施工相关情况，判决发包人向借用资质的单位或者个人承担责任。
3.核心变化
建立二元归责标准：
①发包人签约时不知情、无过错：挂靠人不能直接突破合同相对性要求发包人支付折价补偿款，只能向被挂靠企业主张款项；
②发包人明知或应知挂靠事实：挂靠人可直接起诉发包人，法院追加被挂靠企业为第三人，判令发包人直接向挂靠人支付折价补偿，倒逼发包人尽到资质审查义务。
三、下游主体维权路径：废除实际施工人直诉发包人，统一代位权行使条件
实际施工人突破合同相对性起诉发包人，是建工纠纷高频案由，新规彻底重构该制度，回归合同相对性基本原则。
（一）转包、违法分包下，删除“实际施工人直诉发包人”规则
1.旧规原文（《建工解释一》第43条）
实际施工人以转包人、违法分包人为被告起诉的，人民法院应当依法受理。实际施工人以发包人为被告主张权利的，人民法院应当追加转包人或者违法分包人为本案第三人，在查明发包人欠付转包人或者违法分包人建设工程价款的数额后，判决发包人在欠付建设工程价款范围内对实际施工人承担责任。
旧规赋予转包、违法分包的实际施工人直接起诉发包人的特殊权利，突破合同相对性，但实践中出现大量滥诉、发包人无端卷入多层分包纠纷等问题。
2.新规原文（《建工解释二》第6条）
承包人违反民法典第791条、建筑法第28条、第29条等有关禁止转包或者违法分包的规定，将其承包的工程转包或者违法分包，接受转包或者违法分包的单位或者个人参照转包或者分包合同请求承包人支付折价补偿款的，人民法院依法予以支持。接受转包或者违法分包的单位或者个人请求与其没有合同关系的发包人支付折价补偿款或者赔偿损失的，人民法院不予支持。
3.核心变化
全文删除“实际施工人”特殊维权通道，彻底废除下游主体直接起诉无合同关系发包人的规则：转包、违法分包的施工主体，仅能起诉与其存在直接合同关系的转包人、违法分包人，全面回归合同相对性。
（二）代位权诉讼：统一挂靠、转包、分包下游主体行权标准
1.旧规原文（《建工解释一》第44条）
实际施工人依据民法典第五百三十五条规定，以转包人或者违法分包人怠于向发包人行使到期债权或者与该债权有关的从权利，影响其到期债权实现，提起代位权诉讼的，人民法院应予支持。
旧规仅允许转包、违法分包的实际施工人提起代位权，未覆盖挂靠情形，代位权适用范围狭窄。
2.新规原文（《建工解释二》第7条）
借用资质的单位或者个人、接受转包或者违法分包的单位或者个人依据民法典第五百三十五条关于代位权的规定，以出借资质的建筑施工企业、转包人或者违法分包人怠于行使到期债权或者与该债权有关的从权利，影响其到期债权实现为由，向发包人行使代位权的，人民法院依法予以支持。
3.核心变化
删除"实际施工人"概念；将挂靠人纳入代位权行权主体，所有下游施工主体仅能通过代位权诉讼向发包人主张款项，且必须举证上游承包人怠于主张，杜绝随意突破合同相对性。
四、工程价款结算规则：调价、审计、无效合同结算三重完善
工程价款结算是建工纠纷核心诉求，新规针对固定总价调价、政府审计拖延、多份无效合同结算三大实践痛点补充细化规则。
（一）固定总价合同调价：增设情势变更法定例外
1.旧规原文（《建工解释一》第28条）
当事人约定按照固定价结算工程价款，一方当事人请求对建设工程造价进行鉴定的，人民法院不予支持。
旧规一刀切否定固定总价调价请求，市场人工、建材大幅暴涨时，承包人亏损无法救济，利益严重失衡。
2.新规原文（《建工解释二》第9条）
建设工程施工合同约定按照固定价格结算工程价款，当事人以约定的建设工期内人工费、主要建筑材料价格发生重大变化为由请求调整工程价款的，人民法院不予支持，但是当事人另有约定或者符合民法典第533条关于情势变更规定的除外。
3.核心变化
为固定总价合同增设调价合法路径：工期内建材、人工价格剧烈波动，符合《民法典》情势变更要件的，承包人有权请求法院调整价款，平衡发包人与承包人市场风险。
（二）审计/财政评审结算：设置一年最长审计期限，遏制无限拖延审计拒付工程款
1.旧规：无专门条文约束审计结算期限，政府、国企项目发包人常以审计未完成无限期拖欠工程款，承包人维权周期漫长。
2.新规原文（《建工解释二》第13条）
发包人与承包人约定工程价款按照审计机关的审计结果或者财政评审机构的评审结论确定，但是审计结果或者评审结论非因承包人原因未在合理期限内出具，或者承包人有证据证明审计结果或者评审结论与施工合同约定明显不符，承包人申请对工程造价进行司法鉴定的，人民法院应予准许。
前款规定的合理期限，当事人有约定的，按照约定；没有约定的，人民法院综合工程规模和工程造价金额、复杂程度等因素确定，但是该期限不得超过承包人提交竣工结算文件之日起一年。
发包人与承包人未约定工程价款按照审计机关的审计结果或者财政评审机构的评审结论确定，发包人请求以审计结果或者评审结论确定工程价款的，人民法院不予支持。
3.核心变化
三大关键约束：①无合同约定时，发包人无权单方要求以审计结果结算；②有审计约定的，审计最长时限1年，自承包人提交竣工结算起算；③非承包人原因逾期不出审计报告，或审计结论与合同严重不符，承包人可直接申请司法鉴定结算，根治发包人以“审计未完结”恶意拖付工程款行为
看完文章仍有疑问
？推荐咨询下方专业律师 
专业定位问题，针对性提供解决方案
