小产权房受法律保护吗

# 小产权房受法律保护吗 ## 小产权房到底是什么性质 小产权房，严格来说并不是一个法律概念，而是日常生活中对建在农村集体土地上、未办理合法审批手续就对外销售房屋的通俗叫法。这类房子最大的特点就是——土地性质是"集体所有"，不是"国有出让"，所以开发商拿不到正规的《国有土地使用证》，自然也就办不了《商品房预售许可证》。买了这种房子，你拿到的所谓"房产证"，通常是乡镇政府或者村委会自己印的，法律上叫"乡产权证"或"集体土地使用证"，跟正规的商品房房产证完全是两码事。 根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。但注意，这条规定针对的是"集体经营性建设用地"，普通农户的宅基地、村庄集体建设用地盖起来卖的房子，并不在这个范围内。换句话说，把宅基地上的房子卖给本村以外的人，法律上一直是不允许的。 ## 买了小产权房会遇到哪些法律风险 很多人买小产权房就是图便宜——价格可能只有同地段商品房的三分之一甚至更低。但便宜背后藏着几个绕不开的问题。 **合同效力问题**。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。把集体土地上建的房子卖给非本村集体经济组织成员，违反了《土地管理法》关于集体土地使用权流转的限制性规定，实践中法院通常认定这类买卖合同无效。合同一旦被认定无效，依据《民法典》第一百五十七条，双方应当返还财产——你退回房子，卖方退回房款。但问题是，如果房价涨了，卖方可能只退你当初的购房款，而你拿不到房价上涨的差价，亏的就是你。 **一房多卖风险**。小产权房没有正规的产权登记系统，开发商或村委会很可能把同一套房子卖给多个买家。一旦出现纠纷，你连最基本的物权登记都没有，打起官司来很难证明自己是"真正的买家"。 **拆迁补偿问题**。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十二条，征地补偿的对象是"土地使用权人"和"房屋所有权人"。小产权房的买家因为没有合法的产权登记，在征收拆迁时通常不被认定为合法的被补偿人。补偿款只会发放给村里——也就是原土地所有权人，至于村里愿不愿意分给你、分多少，全看村里态度，法律上你很难主张权利。 ## 哪些情况例外 也不是所有小产权房都完全不受保护。实践中存在两种相对安全的情形。 第一种是本村村民之间的交易。根据《民法典》第三百六十三条，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理的法律和国家有关规定。虽然宅基地流转有限制，但同村村民之间转让宅基地上的房屋，实践中法院多数认可其效力，因为宅基地使用权仍在村集体内部流动，没有突破制度红线。 第二种是历史遗留的老房子，比如上世纪八九十年代建的、已经住了很多年、村里也认可了。如果在诉讼中买卖双方都认可事实，法院有时会采取比较灵活的态度，比如不轻易认定合同无效，或者虽然确认无效但让卖方赔偿买方的信赖利益损失。但这种情况没有明确的成文法依据，完全看个案情况，不能当作普遍规则。 ## 已经买了该怎么办 如果你已经买了小产权房，有几个方向可以考虑。 **主张卖方承担缔约过失责任**。根据《民法典》第五百条，当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，造成对方损失的，应当承担赔偿责任。开发商或村委会明知道房子不能合法出售还给外人，如果没有明确告知你小产权房的真实法律风险，你可以要求他们赔偿你的实际损失——包括购房款、装修费以及房价上涨带来的差价损失。 **申请政府调解或行政处置**。一些地方对小产权房采取了分类处理的政策，比如对于符合规划的、已建成入住的，有可能通过补缴土地出让金等方式转为合法产权。不过这属于地方政府视情况而定的政策，不是法律赋予的权利，而且政策随时可能调整。 **利用居住现状争取权利**。虽然小产权房买卖合同的效力不被认可，但如果你已经实际入住多年，法院在处理纠纷时通常会考虑"既成事实"，给予一定的腾退期限或补偿。根据《民法典》第二百三十五条，返还原物请求权的行使应当合理，不能造成不必要的损失。这意味着即使最终要退房，也不是今天通知明天就让你搬走，通常会有一个合理的过渡期。

小产权房的法律问题比较复杂，具体怎么处理要看你的实际情况。 如果你已经买了或者正打算买小产权房，建议先找专业律师聊聊，别自己硬扛。点击 imlaw.cn 就可以免费在线咨询律师，几分钟内就能得到针对你情况的法律意见。