返水案件屡屡败诉，物业公司如何破局？

      返水案件指小区排水管道堵塞，导致污水倒灌到业主家里，最终造成业主家中财产受损的案件。此类案件目前几乎每个小区都有会发生，物业公司在此类案件往往成为被告，且败诉风险极高。笔者结合此类办理此类案件经验，谈谈物业公司如何更妥当处理类似纠纷。

　　一、返水案件中涉及的法律关系

　　返水案件往往侵权法律关系和物业合同法律关系的竞合。

　　因业主对污水管道使用不当造成的返水，实际上应向具体实施侵害行为的业主主张权利，这是走侵权纠纷诉讼。

　　因物业公司未履行物业管理相关法律规定或物业合同约定的定期疏通义务，造成污水管堵塞，则可向物业公司主张权利，这是走物业合同纠纷诉讼。

　　不同的案由，也决定了审理上举证规则的不同。侵权纠纷诉讼中，受损失业主需要对被告存在过错、侵权行为、因果关系、损害后果等进行举证；而物业合同纠纷中，则需要由物业公司进行举证自身尽到了举证义务，这明显对物业公司不利。

　　二、物业公司在案由的确定上没有任何话语权

　　按照法律规定，当存在侵权关系和合同关系竞合的时候，原告具有选择权，可以选择以侵权关系提起诉讼，也可以选择以物业合同纠纷提起诉讼。

　　如果原告未加以区分，把物业公司和可能造成污水管堵塞的其他主体一并起诉，部分法官甚至会直接帮业主确定案由，物业公司往往只能被动应诉。

　　以笔者办理过的两个案件为例：

　　案例一：在鉴定已经查明污水管堵塞是由于业主使用不当造成的（建筑垃圾堵塞管道）情况下，因原告以物业合同纠纷起诉，法院认为本案为物业纠纷，物业公司不能据此免责，最终仍判决物业公司承担100%责任。

　　案例二：原告以侵权关系提起诉讼，但未提供充分的侵权关系证据支撑，法官直接将案由改为物业合同纠纷。

　　上述两个案例充分说明，物业公司在此类案件案由的确定上，基本没有任何话语权，只能被动选择接受按照物业合同纠纷来审查，这侧面加大了物业公司在此类案件的举证责任。

　　三、按照合同纠纷审理，赋予物业公司的举证责任过重

　　按照物业合同纠纷审理返水案件，审理核心往往是物业公司是否尽到管道疏通的义务。

　　实践中，管道疏通属于专业事项，物业公司往往将此工作外包给专业疏通公司，但对第三方公司具体疏通情况、疏通效果等没有及时固定证据，造成难以举证。

　　甚至有些物业公司即使提供部分履行合同义务的证据，原告或者法院均可能认为物业公司只是进行“形式疏通”，未进行“实质性疏通”，说白了逻辑就是“如果你疏通了，就不会堵塞，堵塞了说明你没疏通”。

　　还是以笔者办理过的两个案例为例：

　　案例一：在案证据无法证明物业公司进行了管理维护，赔！

　　案例二：污水管发生堵塞，如果物业公司及时清理，就能避免，未尽到实质性疏通，赔！

　　笔者个人认为，实践中很多建筑垃圾、生活垃圾的堵塞，物业公司其实很难预见到，更如何做到及时清理呢。要求物业公司自证尽到“实质性疏通”，未免有些强人所难。

　　三、返水案件司法审查建议

　　目前笔者办理此类案件的感受是，返水案件的司法审查，存在一定的不合理性，且较为粗糙。

　　结合上述讲到的案由的确定和举证责任分配的问题，笔者由如下两点思考建议：

　　1、引导业主理性维权

　　在有明确证据证明是其他业主对污水管道使用不当造成的情况下，法院在初步审查物业公司履约的情况下，应引导业主以侵权关系为由主张权利；

　　当然有人会说，物业公司承担责任后，可以依法向其他业主追偿，先不提由此产生额外的诉讼成本损失，业主对物业公司而言都是客户，从商业的角度，物业公司往往宁愿吃哑巴亏，也不愿意起诉业主，给自己留下不好的声誉和形象。

　　2、合理确定物业公司的义务和举证责任。

　　事实上，物业公司能做的就是按照合同约定定期对相应管道进行疏通，并无法担保污水管道永远不堵塞。

　　因此法院审查返水案件时，应审查堵塞的管道是否属于物业管理范围和堵塞的具体原因。

　　如果堵塞是由于正常使用情况下淤泥、污垢堆积，物业公司属于维护和疏通进而造成的堵塞，那物业公司实事求是，应承担相应责任。

　　如果是由于异常原因的堵塞，例如建筑垃圾、生活垃圾等，是其他业主使用不当造成的，物业公司已经尽到了合同约定义务，仍不可预见、无法避免管道异常原因堵塞，则不应由物业公司承担责任。

　　四、物业公司的破局思路

　　笔者认为，在现行法律规定和司法实践来看，物业公司在返水案件中要免责难度很大，但仍应积极采取措施避免造成自身损失。