二手房买卖合同反悔引发的违约责任之争——一起典型合同纠纷

　　原告徐某与被告蔡某于2023年11月通过房产中介公司签订《存量房买卖合同》，约定蔡某以173万元价格购买徐某名下某小区房屋。合同明确：蔡某申请贷款获批后，需支付44万元用于徐某偿还房屋按揭贷款以解除抵押，过户当日再付清剩余首付款26万元；若一方拒绝履行合同义务，守约方有权解除合同，违约方需支付房屋总价款20%的违约金，并承担守约方已支付的中介费用。

　　合同签订后，徐某按约协助蔡某办理公积金与商贷组合贷款手续，后因蔡某征信问题导致公积金贷款无法办理，蔡某遂提出变更为全额商贷，却又以利息过高为由要求暂缓，待征信改善后再办理组合贷款。2024年3月，双方完成房屋网签，蔡某的全额商贷亦获银行审核通过，徐某同步向银行申请提前还贷预约手续，但经徐某多次催促，蔡某明确表示不再购买该房屋，拒绝履行付款及后续义务。徐某因合同目的无法实现，遂向法院提起诉讼，诉求：1.解除涉案房屋买卖合同；2.判令蔡某支付违约金30.6万元（房屋总价款的20%）；3.判令蔡某承担中介费用1.73万元；4.判令蔡某返还定金5万元。

　　争议焦点

　　1.蔡某单方面拒绝履行合同的行为是否构成根本违约？

　　2.徐某主张的违约金数额是否应当全额支持？

　　3.中介费用及定金的处理方式应如何认定？

　　法律依据与裁判结果

　　一、合同效力与违约认定

　　法律依据：《民法典》第五百零九条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《民法典》第五百六十三条第一款第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方有权解除合同。

　　裁判观点：涉案《存量房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。蔡某在贷款审核通过、合同履行条件已具备的情况下，无正当理由明确拒绝继续履行合同，导致徐某出售房屋的核心合同目的无法实现，其行为已构成根本违约，徐某有权主张解除合同。

　　二、违约金的调整与认定

　　法律依据：《民法典》第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。

　　裁判观点：合同约定的20%违约金（30.6万元）虽系双方事先约定，但蔡某提出违约金过高的抗辩。徐某提交的同小区房屋出售报价因“一房一价”特性，不足以充分证明其实际损失。法院综合考虑合同未能履行的原因、蔡某的过错程度，遵循公平原则和诚信原则，对违约金数额予以调整，最终判令蔡某支付违约金5万元。

　　三、定金与中介费用的处理

　　法律依据：《民法典》第五百八十七条规定，债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

　　裁判观点：徐某收取的5万元定金系保证合同履行的担保，因蔡某构成根本违约，其无权要求返还定金，故判令蔡某向徐某退回该5万元定金。同时，徐某支付中介费用的目的是促成房屋交易完成，因蔡某违约导致交易失败，该费用损失应由违约方承担，故支持徐某要求蔡某支付1.73万元中介费的诉求。

　　综上，法院最终判决：1.解除徐某与蔡某签订的《存量房买卖合同》；2.蔡某向徐某支付违约金5万元、中介费用1.73万元；3.蔡某向徐某返还定金5万元。

　　案例解析与普法提示

　　一、合同履行的核心原则：全面履行与诚信原则

　　依法成立的合同对当事人具有法律约束力，双方均应遵循诚信原则全面履行合同义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，蔡某在合同履行条件成就后单方面反悔，违背了基本的契约精神，其行为构成根本违约，需承担相应的民事责任。这一裁判结果既维护了合同的严肃性，也彰显了“有约必守”的法治理念。

　　二、违约金的司法调整规则：以实际损失为基础

　　合同约定的违约金并非绝对执行，法院有权根据实际情况进行调整。判断违约金是否过高，核心在于违约行为造成的实际损失。当事人主张违约金过高或过低的，需承担相应的举证责任。本案提醒当事人，在签订合同时约定违约金条款时，应遵循公平合理原则，避免约定过高或过低的违约金；发生违约后，守约方需及时收集证明实际损失的证据，以更好地维护自身权益。

　　三、定金与中介费用的责任归属：违约方承担原则

　　定金作为合同担保方式，其核心功能是担保合同履行，违约方需承担定金罚则。而中介费用的承担，需结合费用支付目的与违约原因综合判断：若因违约方原因导致交易失败，守约方为促成交易支付的合理中介费用，有权要求违约方赔偿。建议当事人在签订中介服务相关合同时，明确约定中介费用的承担情形，避免后续产生争议。

　　在市场经济活动中，合同是保障交易安全的重要依据。当事人在订立合同时应审慎审查合同条款，明确双方权利义务；履行合同过程中，应秉持诚信原则积极履约，若遇特殊情况无法继续履行，应及时与对方沟通协商，通过合法途径解决争议，避免因单方面违约引发更大的经济损失。