租房到期想续租，原承租人能优先承租吗？

　　一居民租赁城中村沿街房十余年，村里为盘活集体资产，对沿街房招投标重新出租，该居民未中标却坚持续租，导致中标人无法收房签约——沿街房使用权归属、租金应收对象及标准成争议焦点。近日，日照市东港区法院审结一起因优先承租权引发的房屋租赁合同纠纷案件。

　　案情简介

　　2013年1月，某经济合作社(甲方)与李某(乙方)签订商铺租赁合同，合同约定甲方将办公楼西侧门面房租赁给乙方使用，租期为3年，年租金6200元按年收取。合同到期后，双方未签订书面合同，李某继续承租。2024年12月，合作社通知李某解除租赁合同后，在所属社区公示沿街房租赁期至当年12月31日届满，经“两委”决议将重新招标。

　　2025年1月初，合作社组织对外招标工作，规则为一次性保密出价、价高者得，开标即结束。本次招标中，涉案房屋由案外人赵某以最高报价中标。招标结束后，李某多次向合作社主张，称其应当享有同等条件下的优先承租权，同意按中标价续租，但合作社未采纳该主张。合作社向李某送达限期搬离通知无果后，诉至法院，请求确认双方租赁关系于2024年12月31日解除，判令李某腾空交还房屋并支付房屋占用费及租金损失。

　　法院审理

　　法院审理认为，双方签订的商铺租赁合同系真实意思表示，租赁关系合法有效。租期届满后，李某按口头约定标准继续使用房屋，应视为不定期租赁。不定期租赁情形下，合同随时可以解除，合作社将解除租赁合同的通知送达给了李某，即产生解除合同的效力。

　　根据《中華人民共和國民法典》第七百三十四條第二款“租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優先承租的權利”，合作社有出租意願，李某有承租意願，且招投标已明确租金等核心租赁条款。根据上述法律规定，李某在同等条件下对案涉房屋享有优先承租的权利。

　　优先承租权要求租赁期满拟缔新约之时，需以合理方式向原承租人全面告知续租核心条件，并保障其是否行使优先承租权的权利。本案中，合作社未能举证证明已全面通知李某续租条件，亦无法证明李某知晓后明确放弃承租，故李某的优先承租权抗辩成立。法院判令某经济合作社按中标条件与李某签订新租赁合同，房屋由李某继续承租。

　　法官说法

　　在房屋租赁合同纠纷中，原承租人长期使用房屋后，会对房屋及周边环境形成稳定依赖，更换居住或经营场所成本较高。为平衡出租人财产处分权与承租人持续利用权益，《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第二款关于优先承租权的规定，首次以法律形式确立优先承租权制度，赋予原承租人优先承租的权利。

　　优先承租权是指，房屋租赁期限届满后，出租人另行出租房屋前，应在合理期限内通知原承租人，原承租人享有以同等条件优先承租的权利。出租人与原承租人以外的第三人确定了租赁合同的核心内容。出租人应当将租赁合同主要条款在合理期限内尽可能向原承租人全面履行通知义务。原承租人需在同等条件行使优先承租权，“同等条件”一般以原承租人继续承租房屋不会给出租人的权利造成实质性影响作为判定标准，主要包括租金、租赁用途、租赁期限、支付方式及期限等关键要素。

　　正确且及时行使优先承租权，对于满足百姓的居住稳定性、安定性需求，保障经营者对生产经营投入及收益有稳定预期，具有重要意义。