房屋买卖与租赁：你必须知道的20个法律避坑指南（中篇）

　　8.二手房买卖，共有人不同意怎么办？

　　这是二手房交易中的高频纠纷。房屋登记在夫妻一方名下，但属于夫妻共同财产时，登记一方擅自出售，另一方不同意，会导致合同无法履行。

　　中国法院网曾发布典型案例指出，此类无权处分情形包括：借名买房中出名人擅自出售、夫妻共有房屋仅登记在一方名下、继承或离婚后未办理变更登记等。

　　律师建议：购买二手房时，务必核实所有共有权人是否同意出售，要求共有权人签字确认。如果卖方已婚，即使房产证上只有一人名字，也应要求配偶出具同意出售声明。

　　9.房产证迟迟办不下来，可以要求赔偿吗？

　　可以。根据司法解释第14条，由于出卖人的原因，买受人在以下期限届满未能取得不动产权属证书的，出卖人应当承担违约责任：

　　合同约定的办理不动产登记的期限；

　　标的物为期房的，自房屋交付使用之日起90日；

　　标的物为现房的，自合同订立之日起90日。

　　合同没有约定违约金或损失难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

　　10.“买卖不破租赁”是什么意思？

　　《民法典》第725条规定：“租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”

　　这意味着：房东在租赁期间把房子卖掉，新房主不能赶走租客，原租赁合同对新房主继续有效。除了买卖之外，因赠与、析产、继承、抵押权实现等发生房屋权属变动的，原租赁合同同样继续有效。

　　重要提示：如果房屋在出租前就已设立抵押权，后来抵押权人实现抵押权导致所有权变动，承租人则不能要求新房主继续履行原租赁合同。

　　二、房屋租赁篇：租客与房东都应知道的规则

　　11.租赁合同最长能签多少年？

　　《民法典》第705条规定：租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。

　　同时，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。未采用书面形式且无法确定租赁期限的，视为不定期租赁，双方均可随时解除合同，但应在合理期限内通知对方。

　　实用建议：即使是熟人租房，也建议签订书面合同，明确租期、租金、押金等核心条款，避免日后纠纷。

　　12.押金什么时候退？什么情况可以扣？

　　押金纠纷是租赁纠纷中的“重灾区”。法院建议在合同中明确押金退还的具体条件和期限。

　　一般规则：

　　租期结束，房屋设施无损坏、费用结清的，房东应在7日内原路退还押金；

　　押金一般不超过一个月租金；

　　房东可从押金中扣除：未结清的租金及费用、因租客原因造成的房屋损坏修复费用；

　　押金不足以抵扣的，房东有权向租客追偿差额。

　　防坑建议：退租时尽量与房东当面交接，双方达成一致后签订书面的“退租确认书”或“交接单”。

　　13.房东带人看房，可以不经过租客同意吗？

　　不可以。《民法典》第1033条规定，除法律另有规定或权利人明确同意外，任何组织或者个人不得进入、拍摄、窥视他人的住宅等私密空间。

　　房东虽然拥有房屋所有权，但在租赁期间，租客享有房屋使用权。房东需提前通知租客并征得同意才能带人看房，未经允许闯入涉嫌侵犯隐私权。

　　建议：合同中可以约定“房东如需带人看房，应提前24小时通知租客并征得同意”，明确双方权利义务。

　　14.房屋甲醛超标，租客可以退租吗？

　　可以。《民法典》第731条规定：“租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。”

　　这意味着，即使租客在签约时知情，也可以随时解除合同，无需承担违约责任。

　　15.房东不修房子，租客可以自己修吗？费用谁出？

　　根据《民法典》第713条：

　　租赁物需要维修时，租客可以请求房东在合理期限内维修；

　　房东逾期不维修的，租客可以自行维修，维修费用由房东承担；

　　因维修影响租客使用的，应当相应减少租金或者延长租期。

　　需要特别注意的是：如果是因租客使用不当或人为原因导致的损坏，由租客负责维修或承担赔偿责任。自然损耗、非租客原因导致的损坏，由房东负责维修。

　　证据留存建议：向房东提出的维修请求，尽量使用微信文字、短信或邮件等可留存证据的方式进行。紧急维修需要自己先处理的，务必保留好发票或收据。