逾期交房超 90 天，业主退房胜诉，银行贷款不用还

　　导语：买房置业本是满心期待的事，可一旦遭遇开发商逾期交房，购房者的美好生活憧憬便可能化为泡影。西安市碑林区法院审结的一起房屋买卖合同纠纷案件，为逾期交房情境下的购房者维权提供了清晰指引，也彰显了法律对守约方权益的有力保障。

　　开发商延期交付，业主要求退房退款并赔偿

　　2023年3月，呼某与陕西某房地产公司签订《XX御苑认购协议书》，随后足额支付904264元首付款，并于4月签订《商品房买卖合同（预售）》，约定房屋总价2044711元，余款112万元通过银行贷款支付，开发商应于2023年12月31日前交房。合同明确约定，逾期交房超过90日，买受人有权解除合同，开发商需退还全部房款并支付利息及违约金。

　　然而，约定的交房日期届满后，开发商未能履约。2023年12月，开发商发出延期交付告知，将交房时间推迟至2024年6月30日。眼看逾期交房已超90天，2024年4月，呼某提交退房申请，开发商出具《退房证明》，承诺2024年12月31日前结清所有款项，却仅在2025年4月退还3万元，其余款项迟迟未付。无奈之下，呼某将开发商及贷款银行诉至法院，要求解除两份合同，并追回剩余款项、利息及违约金。

　　开发商愿意退房，银行认为需要保证我的权利

　　开发商同意原告退房，但退款的时间需要根据公司的账户情况确定，只退原告房产本金及银行还款，资金占用利息和违约金不认可。

　　银行认为原告一直按期还款，信誉状态良好。解除贷款合同需要原告或开发商将剩余贷款还完，得保证银行的权利。

　　法院认为买卖合同解除，贷款合同亦解除

　　法院审理认为，开发商迟延交房构成违约，呼某提交退房申请后，开发商出具退房证明视为双方达成解除合意，《商品房买卖合同（预售）》于2024年11月11日解除。因购房合同解除导致贷款合同目的无法实现，《个人购房担保借款合同》亦应解除，解除时间为起诉之日2025年7月28日。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。

　　法院判决开发商退款，银行利息由开发商还

　　最终法院判决：开发商向呼某退还剩余首付款874264元，赔偿截至2025年7月28日已偿还的银行贷款本息192268.58元，支付违约金40485.28元（总房款的2%）及资金占用利息（以首付款为基数，按LPR自付款之日计算至实际退款日）；同时，开发商需向银行支付剩余贷款本金1019200.09元。

　　退房维权启示

　　这起案件给购房者带来重要维权启示：

　　一是合同约定是维权基石，签订购房合同时，务必明确交房时间、逾期解约条件及违约责任，为后续维权留存依据；

　　二是法定权利不可忽视，根据合同约定或法律规定享有解除权时，应及时以书面形式提出并留存送达证据；

　　三是贷款责任有章可循，因开发商违约导致购房合同解除的，贷款合同可同步解除，剩余贷款无需购房者独自承担；

　　四是证据留存至关重要，付款凭证、合同文本、退房申请、开发商告知书等材料，都是维权胜诉的关键。