借名买房有风险吗

借名买房到底靠不靠谱

不少人因为被限购、贷款资质不够，或者单纯想省点税费，会找亲戚朋友"借名"买房——钱自己出，房本写对方名字。房子是买到了，可这中间的坑，一点都不比省下的钱少。真要出了事，出钱的人往往最被动。

借名买房协议到底有没有效

借名买房本质上是一份合同，效力得看具体情况。民法典第一百四十三条规定，民事法律行为有效需要满足三个条件：意思表示真实、不违反法律行政法规的强制性规定、不违背公序良俗。如果只是为了绕开限购，双方是真心实意、房款也实打实出了，法院大多认可协议有效，实际出资人可以要求对方配合过户。

但要注意，如果借名是用来掩盖非法目的的，比如逃避债务、洗钱，按民法典第一百五十四条，行为人与相对人恶意串通损害他人合法权益的民事法律行为无效，到时很可能房钱两空。

登记人反悔或者偷偷卖房怎么办

房本上写的是别人的名字，对外看来这套房就是他的。民法典第二百零九条第一款明确，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记才发生效力。也就是说，公示出来的产权人就是登记人。

一旦登记人背着你把房卖给不知情的第三人，买家依照民法典第三百一十一条善意取得制度，只要满足善意、支付了合理对价、办了过户这三个条件，房子就归买家了。你没法把房要回来，只能回过头去找登记人赔钱，可那时候对方有没有钱赔还两说。

登记人欠债，房子可能被查封

这是最棘手的一类风险。登记人自己在外面欠了钱，债权人申请强制执行，登记在他名下的房产会被法院查封甚至拍卖。你想保住房子，只能拿证据去提执行异议。

按《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，要同时满足四个条件法院才支持排除执行：查封之前已经签了合法有效的书面合同、查封前已实际占有该房屋、已支付全部价款（或按约定付了部分且剩余价款交法院执行）、非因买受人自身原因未办理过户。四条全中才有戏，缺一条房子就可能保不住。

真要借名，怎么把风险压到最低

既然避不开，就做好防范。第一，签一份书面借名协议，把谁出资、谁代持、什么时候过户写清楚，双方签字留底。第二，保留全部出资凭证：转账记录、收据、还贷流水，最好在备注里写明"购房款"。第三，自己实际收房、装修、交物业水电，形成稳定的占有事实。第四，能早过户就早过户，别一拖再拖。

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