买房子交了定金，贷款过不了怎么办？

　　房贷审批失败、定金处置全套法条整理+3类情形判定+实操方案

　　一、核心法律条文（标注原文+适用作用）

　　1、《民法典》定金罚则（基础）

　　第587条

　　债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

　　作用：个人原因贷不下款，买方违约，开发商可没收定金；开发商原因违约，需要双倍赔定金。

　　第497条

　　提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的，该格式条款无效。

　　作用：认购书一刀切写明“任何贷款失败定金一律不退”，属于霸王条款，可起诉认定条款无效，协商退定金。

　　2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（房产纠纷审判唯一直接依据）

　　第四条（认购书预约合同）

　　出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

　　作用：政策收紧、银行停贷等双方无过错，开发商必须全额退定金。

　　第十九条（正式购房合同按揭贷款）

　　商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

　　作用：划分三方责任，是贷款被拒退款最核心司法依据。

　　3、《民法典》第678条

　　借款人可以在还款期限届满前向贷款人申请展期；贷款人同意的，可以展期。

　　作用：可更换银行、拉长贷款年限、调整还款方式，尝试二次申请贷款。

　　二、分3种情形，判定定金能不能退

　　情形1：个人原因拒贷（征信逾期、负债过高、流水不足、材料造假、限购）

　　定性：买方单方违约

　　法律后果：

　　1.开发商有权没收定金；

　　2.首付款可退回，开发商可酌情扣除少量违约金，不能全额扣留首付；

　　3.合同无特殊约定，法院普遍不支持全额退定金，仅可协商减免部分违约金、退回一部分定金。

　　情形2：开发商原因拒贷（五证不全、无预售证、房屋抵押/查封、开发商不配合办按揭、楼盘手续造假）

　　定性：开发商违约

　　法律后果：

　　1.无条件解除合同，全额退还定金+首付款+资金利息；

　　2.可主张双倍返还定金，赔偿交通费、中介费等损失。

　　情形3：双方均无责（银行额度收紧、房贷新政上调首付利率、大范围停贷）

　　定性：不可归责于双方

　　法律后果：

　　无违约责任，解除合同，开发商全额返还定金、房款及利息。

　　三、立刻落地4步解决办法

　　第一步：优先补救，尽量办成贷款（保住房子）

　　1.更换多家合作银行，拉长贷款年限、降低月供；

　　2.增加共同借款人、提高首付比例，降低贷款额度；

　　3.清除小额网贷、结清逾期，修复征信后二次申请。

　　第二步：无法贷款，协商退款

　　1.索要银行书面拒贷回执，标注拒贷真实原因，留存证据；

　　2.沟通话术：依据司法解释19条，若为政策原因要求全额退定金；个人原因友好协商，申请部分退款；

　　3.销售承诺过“贷款不过可退定金”，拿出微信、录音证据，强制开发商履约。

　　第三步：协商失败，投诉施压

　　拨打12315、12345、住建局房产科投诉，投诉开发商霸王条款、违规捆绑定金。

　　第四步：起诉维权

　　1.开发商手续不全、欺诈：起诉解约、双倍返还定金；

　　2.政策不可抗力：起诉要求全额退定金；

　　3.格式条款不公平：主张合同条款无效，要求退还定金。

　　四、避坑提醒

　　1.订金、意向金、诚意金不属于定金，无论何种情况都可全额退还；

　　2.定金总额不能超过房屋总价20%，超出部分不受定金罚则约束，必须退还；

　　3.不要主动签署“自愿放弃定金、自愿承担违约金”承诺书。