房主交了定金，但是过户不了怎么办？

　　交定金后房屋无法过户｜全套法条（原文+实务作用）

　　一、《民法典》

　　1.第577条

　　原文：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　作用：卖方原因（抵押未解、查封、共有人不同意、拒绝配合）导致不能过户，属于违约，买方可以起诉要求继续过户，或者解除合同、赔偿损失。

　　2.第580条

　　原文：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。

　　作用：房屋被查封、已经过户给第三人，属于事实上不能过户，法院不再判决强制过户，只能走解除合同、追责赔钱路径。

　　3.第586条

　　原文：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。

　　作用：定金上限房屋总价20%，超出部分算预付款，不能双倍罚则。

　　4.第587条

　　原文：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

　　作用：卖方原因过不了户，买方有权主张双倍返还定金；政策等不可归责双方，只退本金，不双倍。

　　5.第563条

　　原文：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。

　　作用：房屋无法过户，买房目的落空，买方可通知解除房屋买卖合同。

　　二、司法解释

　　1.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条（新房认购定金）

　　原文：出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

　　作用：新房交认购定金，因开发商产权问题签不了正式合同，适用定金罚则；政策原因互不违约只退本金。

　　提示：二手房交易直接适用《民法典》586、587条，不适用该解释第4条。

　　三、区分三种实务情形

　　1.卖方责任（抵押不解押、隐瞒查封、共有房屋共有人不同意、拒绝过户）：解除合同，双倍返还定金，还可主张中介费、差价损失。

　　2.不可归责双方（新限购政策、突发政策导致丧失购房资格）：只退回定金本金，不双倍罚则。

　　3.买方自身原因（贷款批不下来、自己无购房资格）：买方违约，定金不退。

　　四、程序法条

　　《民事诉讼法》第122条

　　原文：起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。

　　作用：协商不成，凭合同、转账、查档记录向法院