以案说法：“名为买卖，实为担保”，应按双方真实法律关系办理

      【基本案情】

　　新余某公司因资金不足与吴某签订《土地房屋转让合同》，约定将案涉土地使用权及地上房屋建筑共定价350万元转让给吴某。

　　后经查明，吴某并未实际向公司支付转让款350万元，而只向该公司支付了150万元，且该笔150万元也并非转让款，而系吴某出借给公司的借款。

　　公司将土地使用权证登记到吴某名下。同日，吴某与该公司法定代表人阮某签订《土地房屋转让合同》，将上述财产作价395万元转让给阮某。并约定阮某应于1年后支付完毕全部款项，如阮某未按期付款，土地使用权及地上房屋建筑由吴某另行处理。

　　吴某与公司互相出具了一张收到对方200万元的收据，均未实际付款。因公司未按上述转让合同的约定还款，吴某遂起诉至法院请求确认案涉土地使用权与房屋产权归其所有。

　　【裁判结果】

　　新余市中级人民法院经审理认为，从表面上看，双方签订了《土地房屋转让合同》，吴某支付了一定款项，公司也履行了出让手续，双方的交易符合土地房屋交易转让形式。但从合同约定内容及实际履行情况来看，双方之间形成的真实法律关系是民间借贷法律关系。

　　双方签订案涉转让合同的真实意图是以转移土地使用权和房屋所有权来担保借贷债权的实现，并非真正的房屋买卖，其实质系符合让与担保的构成要件。现吴某要求确权，但双方之间关于公司到期不能还款则土地使用权、房屋所有权均归吴某的协议，系违反了禁止流押的规定，该合同部分无效。故一审判决驳回吴某的诉讼请求。吴某不服，提出上诉。江西省高级人民法院二审判决驳回上诉，维持原判。

　　【典型意义】

　　让与担保是指债务人或者第三人为担保债务的履行，将标的物转移给他人，于债务不履行时，该他人可就标的物受偿的一种非典型担保。民法典及相关司法解释已将实践中出现的让与担保等非典型担保纳入到法律规制范围内，为司法裁判提供了明确法律依据。

　　本案中，双方土地房屋买卖的合意系虚伪意思表示，应认定无效。而双方为案涉借款提供担保这一层隐藏的真实意思表示，则可以根据法律行为的一般有效要件来进行判断。本案的担保行为有效，但其中有关债务人到期未履行债务，房屋归债权人所有的约定因违反禁止流押的规定而无效。

　　故法院对债权人要求确认房屋为其所有的诉请不予支持，债权人可就房屋折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。本案判决对于保护当事人合同中的真实民事法律关系，发挥让与担保功能，引导让与担保权人合法实现担保权有着积极指引作用。