德阳买房定金能退吗

一、定金和订金不是一回事，先别急着问能不能退

在德阳买房，很多人交钱的时候根本没在意收据上写的是"定金"还是"订金"，等不想买了才想起来问能不能退。这两个字差别非常大。法律上的"定金"有担保合同履行的作用，适用定金罚则；"订金"只是预付款，不适用定金罚则。判断能不能退，第一步就是看你手里那张单据上写的是什么字。

根据《中华人民共和国民法典》第五百八十六条第二款，定金合同自实际交付定金时成立，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。也就是说，哪怕合同上写的是"定金"，金额超过房价百分之二十的部分，按普通预付款处理，该退还是要退。

二、什么情况下定金能退

1. 开发商的原因导致合同签不成

买房定金通常是在签正式《商品房买卖合同》之前交的，目的是担保双方按时签约。如果是因为开发商的问题导致合同签不了，比如隐瞒了房屋抵押情况、五证不全、宣传的户型或配套和实际不符，买方有理由不签这份合同，此时定金应当退还。

依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。开发商违约在先，你不仅能把定金要回来，还可以要求双倍返还。

2. 双方都没错，合同就是签不成

比如银行突然收紧贷款政策，贷款批不下来，双方都不存在故意违约，这就属于"不可归责于当事人双方的事由"。按上面司法解释第四条的规定，开发商应当把定金原数退还。实务中，贷款办不下来退定金，是法院支持率比较高的情形，关键是你要能拿出银行拒贷的书面证明。

三、什么情况下定金退不了

1. 自己反悔不买了

如果开发商手续齐全、合同条款也没有明显问题，纯粹是你个人原因不想买了，那就要适用定金罚则。《中华人民共和国民法典》第五百八十七条明确：给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金。说白了，自己单方面反悔，定金就拿不回来了。

2. 想换房子、改户型导致谈崩

交定金时约定买某栋某户，之后你又想换楼层、换户型，开发商不同意，协商破裂。这种情况一般会被认定为买方单方变更合同内容，属于买方原因导致合同签不成，定金同样难退。所以交定金之前，楼层、户型、付款方式这些关键点一定要先谈清楚、写明白。

四、想退定金，实际操作按这三步走

第一步，收集证据。认购书、定金收据、付款流水、和销售人员的聊天记录都要保存好，尤其是能证明开发商虚假宣传、隐瞒瑕疵的证据。第二步，发书面函件。给开发商发一封《解除认购协议并退还定金通知书》，写明解除合同的原因和法律依据，用 EMS 邮寄并保留回执，固定你主动主张权利的证据。第三步，谈不拢就起诉。定金纠纷属于普通民事诉讼，向房屋所在地的基层人民法院起诉即可，诉讼时效是三年，从你知道或者应当知道权利被侵害之日起计算。

最后提醒一句，交定金前花半小时把合同看一遍，比事后花三个月打官司划算得多。真遇到开发商不退的情况，也别自己硬扛。

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