成都买房定金能退吗

在成都看房，售楼处和中介几乎都会让你先交一笔"定金"锁房。很多人交钱的时候痛快，真到想退的时候才发现麻烦：有的能退，有的只能打水漂。定金到底能不能退，关键不在售楼处怎么说，而在法律上怎么定。下面把这几种情况掰开讲清楚。

定金和订金，一字之差天壤之别

很多人分不清"定金"和"订金"，以为都差不多，其实法律后果完全不同。

"定金"是担保性质的，受法律严格保护。按《民法典》第五百八十六条规定，定金合同自实际交付定金时成立，当事人可以约定定金数额，但不得超过主合同标的额的百分之二十，超过的部分不产生定金的效力。

"订金"只是预付款，没有担保作用。合同没谈成，订金原则上要退；合同谈成了，就冲抵房款。所以交钱之前先看清楚收据上写的是哪个字，这比什么都重要。如果售楼处只给你开"收据"写"订金"，那退起来就简单得多。

什么情况能退，什么情况退不了

开发商违约在先，定金要双倍退

按《民法典》第五百八十七条的规定，收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。落到买房上，就是开发商收了定金却干出这些事：隐瞒没有预售许可证就收钱、把已经抵押的房子卖给你、宣传的配套根本不存在、拖着不签正式合同还把房子卖给别人——只要错在开发商，你不仅可以退定金，还能拿到双倍的返还。

双方都没过错，定金应当退

还有一种常见情况：房子本身没问题，开发商也没坑你，但合同就是没签成。比如银行房贷没批下来、成都限购政策调整导致你突然没资格买、开发商要求的合同条款你实在接受不了谈崩了。按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还。这种情况定金是能退的，只是不会有双倍。

你自己单方反悔，定金不退

反过来，如果开发商一切正常，是你自己看中别家房子不想买了，或者临时凑不齐首付，属于给付定金的一方不履行债务，按《民法典》第五百八十七条，定金不予退还。这一条没有回旋余地，签了认购书、交了定金又反悔的，售楼处不退定金在法律上是站得住的。

定金超过20%的部分，可以主张返还

成都不少楼盘总价高，开发商张口就要十万、二十万定金。这时候要注意《民法典》第五百八十六条第二款：定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。也就是说，一百万的房子，法律认可的定金上限是二十万。你交了三十万，那多出的十万不受定金罚则约束，就算你违约，这部分也该退给你，开发商只能扣合法范围内的定金。

真遇到退定金的事，按这个顺序来

第一步，先固定证据。认购书、收据、转账记录、聊天记录、销售人员的口头承诺能录就录，别嫌麻烦。第二步，弄清楚合同没签成的真实原因，这决定你属于上面哪一类。第三步，先和开发商、中介书面交涉，正式提出退款要求，留好交涉记录。第四步，协商不成的，可以向住建部门投诉反映，也可以起诉到法院，主张返还定金或者双倍返还。

最后提醒一句：交定金前，一定要把售楼处承诺的配套、学区、交房时间这些写进合同里，口头承诺都不算数。真金白银的事，白纸黑字才靠得住。

买房定金能不能退，要看具体原因和证据。如果你也遇到定金纠纷，拿不准该不该退、怎么退，欢迎到 imlaw.cn 免费在线咨询，专业律师帮你分析。