青岛买房定金能退吗

定金和订金，一字之差差在哪

很多青岛的朋友买房时都遇到过这个困惑：售楼处让交一笔钱，合同上写的是"定金"还是"订金"，多数人根本没注意。这两个词看着像，法律后果完全不一样。

订金只是预付款，合同没谈成、房子没买成，原则上可以全额退。而定金是担保性质的，受定金罚则约束——根据《民法典》第五百八十六条第一款，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，定金合同自实际交付定金时成立。第五百八十七条又规定，给付定金的一方致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。

说白了，签认购书之前先看清票据上写的是哪个"ding"，这张纸决定了后面能不能退、怎么退。

什么情况下定金能退

不是所有交了定金的都退不了。能不能退，关键看是谁的原因导致买卖没成。

开发商的原因，定金必须退

比如开发商隐瞒了楼盘没拿到预售许可证，或者房子存在抵押、查封这类影响过户的情况，又或者宣传的学区、配套和实际严重不符，这些都属于开发商违约。这种情况下购房人可以要求解除认购协议，开发商应当退还定金。依据是《民法典》第五百八十七条：收受定金的一方致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。实践中开发商一般会主动退本金，协商不成可以主张双倍。

双方都没过错，定金也要退

还有一种常见情况：因为限购、限贷政策调整，或者银行房贷审批没通过，导致购房人确实没法继续履行。这不是任何一方故意违约，属于不可归责于双方的事由。参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。所以政策原因退不了房，定金是可以拿回来的。

什么情况下定金退不了

反过来，如果是购房人自己的原因——看了别的楼盘反悔了、觉得价格贵了、家里意见不统一了，这些都属于单方违约。按照《民法典》第五百八十七条，给付定金的一方致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金。简单说就是，你自己不想买了，定金就按违约金处理，留在开发商手里。

还有个细节：定金不能超过主合同标的额的百分之二十。《民法典》第五百八十六条第二款明确，定金的数额由当事人约定，但是不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。比如房子总价两百万，定金最多四十万，超出的部分可以主张退回来。

想退定金，具体怎么操作

如果认定自己符合退定金的情形，别直接去售楼处吵，按步骤来更稳妥。

第一步：固定证据

把认购书、定金收据、转账记录、宣传资料、聊天记录都留好，尤其是能证明开发商有过错的材料，比如承诺学区的广告截图。证据是谈判和打官司的底气。

第二步：发书面函件

用书面方式（快递、邮件都行）向开发商提出解除认购协议并退还定金的要求，写明理由和法律依据。留好送达凭证，这既给对方施压，也为以后起诉留证据。

第三步：协商不成再走法律途径

协商、投诉（住建部门、12345）都解决不了，可以考虑起诉。定金纠纷标的通常不大，诉讼成本可控。起诉前先咨询专业律师把证据链捋清楚，胜算会大很多。

定金能不能退，结论取决于谁违约、为什么没成交。如果你正在青岛买房遇到定金纠纷，拿不准自己属于哪种情况，可以上 imlaw.cn 免费在线咨询专业律师，把合同和收据发过去，几分钟内就能得到针对性分析。