开发商关于补充协议不是格式条款的声明，仍然属于格式条款

      基本案情

　　2019年4月，张某与重庆某房地产开发公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定购买该公司开发的位于璧山区的房屋一套。该公司在前期发布的广告、资料中将案涉楼盘作为改善型洋房进行宣传，并介绍房型为一梯一户、电梯入户，其“户型宣传图”中“标准层平面图显示”对相关设施进行了明显标识。

　　但双方签订的房屋买卖合同附件五《补充协议》第二十一条载明，该公司前期广告宣传等资料内容均不视为要约之内容，双方权利义务以《商品房买卖合同》及其附件约定为准。《补充协议》第三十四还约定本补充协议并非是开发商为了重复使用而预先拟定，是对《商品房买卖合同》的修改和补充，并非格式合同，也没有不合理的减轻或免除原合同中约定应当开发商承担的责任或不合理地加重购房人责任，排除购房人主要权利的内容。

　　2020年9月，该公司通知张某办理接房手续，但因实际交付房屋未实现一梯一户、电梯入户，张某至今未接收所购房屋。张某认为该补充协议的规定系格式条款，开发商随意变更前期宣传内容构成违约，应当支付违约金。

　　法院裁判

　　璧山区人民法院经审理认为，虽然案涉项目前期销售广告截图、产品介绍对一梯一户、电梯入户作出了明确说明，构成要约。但双方签订的《补充协议》明确将开发商在营销阶段的宣传、介绍、承诺、户型图册等约定为不属于影响购房人购买意愿及影响购买价格的因素，不视为要约之内容，双方的权利义务以《商品房买卖合同》及其附件约定为准。

　　因此，该公司虽在房屋销售过程中存在不实宣传的行为，但不属于未按合同约定的房屋标准违约交付房屋。据此，法院判决：驳回张某全部诉讼请求。一审宣判后，张某不服，提起上诉。重庆市第一中级人民法院经审理认为，《补充协议》中关于开发商的广告宣传等不属于合同内容，开发商不因广告宣传承担任何义务的条款属于格式条款，在无特别提示，也未向购房人进行说明的情况下，购房人主张其不成为合同内容，应予支持。

　　《补充协议》中关于非格式条款的约定属于提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利，应认定为无效。故案涉《补充协议》的约定不影响宣传资料中关于一梯一户、电梯入户的明确允诺构成要约，作为双方约定内容。据此，二审法院酌情判决重庆某房地产开发公司向张某返还10000元。

　　典型意义

　　房地产开发企业通过格式条款将前期具体确定且影响房屋买卖合同订立及房屋价格的广告宣传内容排除在双方后期签订的购房合同内容之外，且没有进行特别提示、相应说明的，该条款不成为合同内容。同时，仅约定“非格式合同”，但内容符合格式条款本质特征，且不合理地免除或者减轻提供方责任、加重对方责任、限制对方主要权利，应认定无效。

　　本案裁判肯定了广告宣传中具体确定的说明和允诺订入合同的正当性，对开发商利用自身缔约优势，通过“霸王条款”减轻自身责任、损害购房人利益的行为进行了否定性评价。充分保障了购房人的合法权益，进一步推动了房地产交易领域规范化、法治化发展，对服务和改善民生具有重要意义。