陷入“合同僵局”，违约方有权解除合同吗？

      在合同履行过程中，经常会出现一方当事人（违约方）因客观情况变化而要求提前解除合同，而另一方当事人（守约方）则拒绝解除合同并要求继续履行的情形。当双方陷入“合同僵局”，违约方是否有权解除合同呢？

　　2019年2月1日，出租方A公司与承租方B公司共同签订《房屋租赁协议》，其中约定：“租赁面积为980平方米，租赁期3年（自2019年3月1日起），租金35万元/年。据合同签订，第一年B公司需先支付5万元，余下30万元一个月内支付完毕，第二年和第三年均需一次性支付。”B公司按照约定支付了前两年的房租，但疫情期间B公司经济效益下降，不得已在2020年12月31日向A公司提出《申请》，要求缩减租赁面积。2021年1月19日，A公司向B公司发出《房屋催缴通知》，表示不同意B公司提前解除协议，亦不同意B公司缩减办公面积的申请。2021年1月20日，B公司向A公司提出《房屋不再续租通知》，并于2021年2月24日前搬离涉案场所。A公司认为B公司不支付第三年租金的行为侵害了其合法权益，于是起诉B公司要求其支付第三年租金并承担迟延交纳租金所产生的违约金。B公司提出反诉请求，要求依法确认双方于2021年1月20日合同已经解除。

　　合同解除作为违约的补救手段，原则上解除权由非违约方行使，违约方一般不享有单方解除合同的权利。但对于一些长期性合同，如本案的“房屋租赁合同”，在双方已陷入合同僵局且无法继续履行的情况下，若一律不允许违约方解除合同，不仅不利于破除合同僵局，甚至将进一步扩大双方损失。根据《民法典》第580条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。 有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。”

　　同时，最高人民法院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条中也规定：“违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。”

　　综上所述，本案中，因疫情导致的经济形势变化，让B公司与A公司的租赁合同难以继续履行，虽然B公司为“违约方”，但其不存在恶意违约情形，且B公司已搬离案涉房屋，继续履行合同对其显失公平，所以B公司有权要求解除案涉合同。

　　一审法院认为，房屋租赁合同的标的不适于强制履行。因受疫情等情况影响，B公司自身经营存在困难，且已向A公司寻求解决方案并申请减少办公面积，但A公司不同意其缩减租赁面积。之后，B公司提前一个月告知A公司解除合同并搬离案涉房屋，其要求解除《房屋租赁协议》不存在恶意违约情形，同时B公司也已实际搬离租赁场所，如果继续要求其履行合同并缴纳相应租金，对其显失公平，A公司也会因“获得不当利益”而违反诚实信用原则。因此双方签订的协议应当解除。二审法院认为，房屋租赁合同为“继续性合同”，虽然承租人在租赁合同中的主要义务是支付租金，但除此之外还负有按照约定方法使用租赁物、不当使用租赁物时的损害赔偿等义务，所以租赁合同不适于“强制履行”。B公司虽不享有“合同解除权”，但其离开租赁楼房已不再实际经营，双方租赁合同事实上已无法履行，为防止损失进一步扩大，判决解除双方的租赁合同并无不当。