租期五年，只经营一年便生意亏损，能提前退租吗？

　　基本案情

　　2023年5月，怀揣创业梦想的小马（化名），在崇左市宁明县某商贸城承租了一间约63平方米的商铺，打算开店创业。他与宁明某物业管理有限公司签订五年期商铺租赁合同，租期自2023年6月15日起至2028年6月15日止。约定年租金24547元，签约时小马一次性付清首年全年租金，并交了3000元履约保证金。

　　2023年6月底，小马的店铺正式开业。但经营现实远不及预期：商圈客流量稀少、门店生意冷清，月月亏损。小马勉强支撑至2024年4月，实在无力维系经营，只能停业歇业并清空商铺。自2024年6月15日起，他便不再缴纳后续租金。

　　2025年7月7日，小马将商铺钥匙交还物业公司，明确提出不再续租。次日，他主动结清了所欠水费及物业服务费。

　　但双方就租金问题产生重大分歧：2024年6月至2026年6月两年租金合计49094元。物业公司认为，小马单方提前退租已构成违约，应当足额付清欠缴租金；小马则认为自身经营已严重亏损，继续履行合同有失公平。

　　无奈之下，小马诉至法院，请求确认双方租赁合同于2025年7月7日解除，并要求物业公司退还3000元保证金。

　　法院审理

　　宁明县人民法院经审理认为本案的争议焦点，一是小马能否以“经营亏损”为由，单方解除五年期商铺租赁合同，二是若合同依法解除，存在违约行为的小马需承担何种赔偿责任。后依法作出判决：确认案涉租赁合同于2025年7月7日解除；小马需于判决生效之日起15日内，向物业公司支付相当于三个月租金的违约金共计6136.74元；驳回小马要求退还3000元履约保证金的诉讼请求。

　　法官说法

　　一、签了合同就不能随便“反悔”

　　小马与物业公司签订的租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。既然签了字，对双方都有法律约束力。做生意有赚有赔，这是商业风险——小马自己应该预见到。经营亏损，既不是法律上的“不可抗力”（比如地震、洪水），也不属于“情势变更”（比如政策突变导致整个行业没法干了）。因此，经营者不能仅以生意亏损为由，要求无条件单方解约。本案中小马自行停业、拒付租金、单方终止履约的行为，已构成合同违约。

　　二、合同陷入“僵局”，法院如何“解局”？

　　法律倡导严守契约，但本案存在现实履行困境：小马已明确不再经营、商铺长期空置，物业公司即便主张继续履行合同，也无法强制小马进场经营。这就形成了法律上所说的“合同僵局”——一方不想继续，另一方要求必须继续，可合同实际已经无法履行。若法院强行判令合同履行至期满，只会造成商铺长期闲置、社会资源浪费，同时让承租方债务持续累积，滋生更多矛盾纠纷。因此，法院依据《中华人民共和国民法典》第五百八十条，本着化解僵局、减少资源浪费、平衡双方利益的原则，判决支持合同解除。此举并非纵容违约，而是在契约精神与公平效率之间，作出兼顾情理与法理的务实处理。

　　三、违约必须担责，不能“一走了之”

　　支持解除合同，绝不意味着违约方可以“零成本”走人。本案中，法院在判令解除合同的同时，明确由小马承担全部违约责任：按合同约定支付三个月租金共计6136.74元作为违约金，同时依据合同约定不予退还3000元履约保证金。上述赔偿足以弥补物业公司因突发退租造成的商铺空置损失、重新招租成本，切实维护了守约方的合法权益。

　　法官寄语

　　各位经营者和创业者，投资开店有风险，签约之前需谨慎。

　　这个案子给我们的最大启示是：“签了合同，就要对自己的承诺负责。”

　　生意亏损虽然令人同情，但这不是法律上可以“免费”解除合同的正当理由。当你遇到经营困难时，正确的做法不是“一关了之”“一走了之”，而是主动、坦诚地与出租方协商——看看能不能通过转租、变更合同、支付合理补偿等方式，实现“好聚好散”，把双方的损失都降到最低。

　　法律既要维护合同的严肃性，保护守约方的利益，也要避免无意义的资源浪费。当合同确实无法继续履行时，法院会依法打破“僵局”——但前提是：违约方必须为自己的失信行为“买单”。

　　希望大家以此为鉴，树立诚信意识，在签订和履行合同时多一分慎重，在遇到问题时多一分沟通，共同维护公平、有序的市场交易环境。