【普法】卖方隐瞒房屋系凶宅，交付并过户后可否退房？

　　房屋买卖合同中“凶宅”隐瞒交易的司法认定与责任承担

　　一、基本案情

　　2025年10月，买方梁某、杨某与卖方李某、江某在中介居间服务下，先后签订《房地产买卖合同》及网签版《上海市房地产买卖合同》，约定买方以116万元总价受让案涉房屋。交易过程中，卖方书面承诺案涉房屋未发生过自然死亡及非自然死亡事件。

　　合同履行期间，买方依约支付定金及首期房款共计18万元，并办妥剩余房款的银行贷款手续。2025年11月26日，案涉房屋完成所有权变更登记及房屋交付。当日，买方从小区邻居处获悉，该房屋于2023年曾发生承租人室内跳楼自杀的非正常死亡事件，经核实情况属实。

　　双方就退房退款事宜协商未果，买方诉至法院，主张卖方隐瞒房屋重大交易信息，构成交易瑕疵，请求撤销或解除案涉房屋买卖合同，判令卖方返还购房款、配合恢复房屋产权登记并承担全部交易费用。

　　庭审中，卖方抗辩其对房屋内非正常死亡事件不知情，不存在主观欺诈故意，拒绝承担退房退款责任。

　　二、法院审理查明事实

　　经法院核查，公安机关派出所出具书面情况说明，确认2023年6月27日，案外人在案涉房屋内跳楼自杀，该非正常死亡事件真实发生。案涉房屋属于公众普遍认知范畴内的“凶宅”。

　　三、核心争议焦点

　　本案核心争议为：卖方隐瞒房屋非正常死亡事件，是否构成房屋交易瑕疵，买方在房屋已过户交付的前提下，是否享有合同解除权并主张退房退款。

　　四、法院裁判观点

　　1.“凶宅”构成法定房屋交易瑕疵

　　我国现行法律虽未明文定义“凶宅”，但基于社会公序良俗与大众普遍居住认知，房屋内发生自杀、他杀、意外致死等非正常死亡事件，虽不产生物理层面的房屋质量缺陷，但会大幅贬损房屋市场交易价值，严重影响居住使用的精神权益，导致购房人正常居住的合同目的无法实现，依法构成房屋重大隐蔽交易瑕疵。

　　2.卖方负有法定主动披露义务，无免责空间

　　房屋重大瑕疵信息披露系出卖人的法定附随义务，该义务的履行不苛求卖方存在主观欺诈故意，适用物的瑕疵担保责任无过错原则。卖方以不知情、房屋曾对外出租为由抗辩，无法律依据，法院不予采信。同时，司法实践中可推定房屋发生非正常死亡事件后，产权人必然通过公安机关调查、社区登记等途径知晓相关事实，卖方不知情的抗辩不具备事实基础。

　　3.买方依法享有合同解除权

　　卖方未主动披露房屋重大隐蔽瑕疵，导致买方在违背真实意思的情况下订立并履行合同，且买方在知晓事实后已在合理期限内提出异议、主张权利。该重大瑕疵直接导致合同核心居住目的无法实现，买方有权依法解除案涉房屋买卖合同。法院依法认定合同解除时间为卖方收到起诉状副本之日。

　　4.合同解除后的法律后果

　　合同解除后，适用恢复原状的基本原则。尚未履行的合同义务终止履行，已履行的付款、过户、交房等行为，当事人有权主张返还财产、恢复物权登记，因此买方有权要求卖方返还购房款、配合办理房屋产权回转登记，并由卖方承担全部相关费用。

　　五、裁判结果

　　1.案涉两份房屋买卖合同于2026年1月29日正式解除；

　　2.卖方于判决生效十日内配合买方办理房屋产权恢复登记手续，全部费用由卖方承担；

　　3.卖方于判决生效十日内返还买方购房款18万元；

　　4.案件诉讼费用由卖方全额承担。

　　六、律师专业评析

　　（一）司法层面“凶宅”的法定认定标准

　　结合司法通例，认定司法意义上的“凶宅”严格限定范围，并非所有死亡相关情形均构成交易瑕疵：

　　1.认定为凶宅的情形：房屋专有室内区域发生自杀、他杀、意外事故直接致死；跳楼案件适用特殊认定规则，只要起跳点为房屋专有区域（阳台、室内窗户等），即便坠亡地点为室外，亦认定该房屋为凶宅。

　　2.不认定为凶宅的情形：房屋内发生自然老死、病逝等正常死亡；仅在房屋内受伤、死亡结果发生于医院等室外场所；死亡事件发生在楼道、电梯、车库等小区公共区域。

　　（二）房屋交易中卖方的信息披露义务规则

　　1.义务属性：属于法定主动披露义务，不以买方主动询问为前提，卖方消极隐瞒、虚假承诺均属于违反交易诚信原则，构成瑕疵履行。

　　2.归责原则：适用无过错责任，无论卖方是否实际居住、是否自述不知情，均需承担瑕疵担保责任，不得以疏忽管理、房屋出租等理由免责。

　　（三）司法实务边界与例外情形

　　1.若卖方已以书面形式如实告知房屋瑕疵，买方自愿知晓并低价受让房屋的，事后买方不得以“凶宅”为由主张解除合同、退房退款，法院不予支持；

　　2.历史遗留型凶宅（非正常死亡事件发生于前产权人持有期间）的交易纠纷，司法裁判存在地域差异，需结合披露记录、举证情况、交易善意性综合判定；

　　3.仅涉及人员受伤、无死亡结果的房屋，不属于法定披露范畴，卖方无主动告知义务。

　　（四）购房者维权核心要点

　　即便房屋已完成过户、交付、贷款审批等全部交易流程，只要查实房屋存在卖方未披露的法定凶宅情形，购房者仍可在法定期间内行使合同解除权，主张退房退款、恢复物权登记，合法权益受司法保护。争议解决过程中，公安机关出警记录、情况说明、邻里证言等均为核心有效证据。