最高院入库案例：买卖合同解除，开发商可排除房屋强制执行吗

　　在房产执行异议司法实践中，已办理预告登记的商品房被法院预查封后，开发商能否以房屋买卖合同已解除为由排除强制执行，是极具争议的疑难问题。多数案件的争议核心集中于：合同解除不等于权利归零，开发商的房屋返还请求权能否优先于普通金钱债权人的执行权利。

　　最高人民法院入库典型案例（入库编号：2024-17-5-201-033）通过台州某都房地产开发有限公司与徐某兵执行异议一案，明确了统一裁判标准：房屋买卖合同合法解除，且开发商足额返还全部购房价款后，对未过户的预告登记房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

　　一、基本案情（核心案号留存）

　　1.基础债权与执行前置事实

　　徐某兵与程某荣、阮某花民间借贷纠纷一案，温岭法院于2017年6月2日作出（2016）浙1081民初10393号民事调解书，确认程某荣、阮某花需向徐某兵偿还借款本金140万元及律师费5万元。因债务人未按期履约，徐某兵申请强制执行。

　　执行阶段，温岭法院于2020年12月7日作出（2017）浙1081执6488号之三执行裁定，预查封了程某荣、贺某芳共同共有、已办理预告登记的台州路桥区案涉房产，查封期限三年。

　　2.房屋买卖合同解除及退款事实

　　2016年11月，程某荣、贺某芳向台州某都房地产开发有限公司（以下简称某都房企）购买案涉房屋，部分购房款以商业贷款支付。后续因买方违约，某都房企于2020年10月提起诉讼。

　　台州市路桥区人民法院作出（2020）浙1004民初4553号民事判决，确认案涉商品房买卖合同及补充协议于2020年10月15日正式解除，同时判令程某荣、贺某芳向房企支付违约金86347.45元。

　　后续配套退款诉讼中，路桥法院（2022）浙1004民初526号民事判决认定：房企需向两名买受人合计返还购房款766741.67元，程某荣、贺某芳各享有383370.84元退款权益。

　　3.房企全额履行退款义务、解除多重查封

　　案涉房屋曾被山东省临沂市兰山区人民法院另案查封，某都房企提出异议后，双方达成调解，（2022）鲁1302民初4765号民事调解书确认房企向程某荣退款35万元，房企已于2022年9月29日足额汇款。

　　针对贺某芳的对应房款及利息，房企于2022年11月14日汇入路桥法院执行账户；剩余尾款本息64379元，于2022年11月30日汇入首查封法院温岭法院执行账户，至此全部购房款项本息全额返还完毕。

　　最终，温岭法院经审查作出（2022）浙1081执异160号执行裁定，中止对案涉房屋的强制执行，各方当事人均未提起执行异议之诉，裁定正式生效。

　　二、核心争议焦点

　　本案司法审查的唯一核心：商品房买卖合同解除后，出卖人（开发商）未完成退款义务、已完成退款义务两种情形下，是否享有排除普通金钱债权强制执行的权利？

　　司法实践中曾存在两种裁判分歧：

　　第一种观点认为，合同解除即恢复原始权利状态，开发商作为房屋所有权人，可无条件排除执行；

　　第二种观点认为，买卖合同是双务合同，双方互负返还义务，未退款的开发商未完成自身义务，无权优先对抗外部债权人。

　　本案生效裁定采纳第二种修正观点，确立了权责对等的裁判逻辑。

　　三、权威裁判规则（最高院入库标准）

　　结合本案裁判理由及《民事诉讼法》、法发〔2004〕5号司法解释规定，提炼出可直接适用于同类执行异议案件的三大裁判规则：

　　规则一：合同合法解除后，开发商享有物权性质的房屋返还请求权

　　案涉房屋仅办理预查封、预告登记，并未完成不动产过户登记，房屋所有权始终归属开发商。在生效判决确认买卖合同解除后，买受人名下的预告登记权益归于消灭，开发商依法取得房屋返还请求权。

　　该请求权并非普通合同债权，而是具有物权属性的返还权利，优先于申请执行人的普通民间借贷金钱债权，具备排除执行的基础权利属性。

　　规则二：双务合同权责对等，未退款则无权排除执行

　　商品房买卖合同属于典型双务有偿合同，合同解除后产生双向返还义务：买受人需返还房屋，出卖人需返还购房款。

　　若开发商仅主张收回房屋，却拒不退还已收取的购房款，将导致利益严重失衡：申请执行人既无法执行买受人名下的房屋，也无法截留本应退还给买受人的购房款，最终无任何财产可供受偿，明显违背公平原则。

　　因此，未足额返还购房款的，开发商无权排除强制执行。

　　规则三：全额返还价款至法院账户的，可依法阻却全部执行

　　开发商将全部应退购房款、利息足额汇入对应法院执行账户（含首查封法院、轮候查封法院），即完全履行了合同解除后的返还义务。

　　此时双方权利义务彻底结清，开发商对案涉房屋的物权性权利完整无瑕疵，能够完全排除普通金钱债权的预查封及强制执行。

　　四、实务普法与风险提示

　　本案作为最高院入库标杆案例，统一了全国房企执行异议案件的裁判尺度，对开发商、执行债权人均有极强的实务指导意义：

　　1.对房地产开发企业的维权指引

　　其一，预告登记房屋被预查封后，不能仅持合同解除判决直接提异议，必须同步完成退款义务，否则异议大概率被驳回；

　　其二，退款款项必须汇入人民法院执行专用账户，而非直接支付给买受人，避免款项被私自处置，无法产生对抗执行的效力；

　　其三，针对多名买受人、多轮查封的复杂情形，需向全部查封法院对应退还房款，彻底消除权利瑕疵。

　　2.对执行债权人的风险防控指引

　　债权人在申请查封买受人预告登记房产时，需重点核查：案涉房屋是否存在合同解除诉讼、开发商是否已履行退款义务。

　　若开发商尚未退款，债权人可直接抗辩其无权排除执行，继续推进房产处置；若开发商已足额退款，应当及时转向冻结、划扣法院账户内的退款款项，实现债权受偿，避免执行落空。

　　五、结语

　　本案核心裁判逻辑可总结为“权利对等、利益平衡”：开发商的物权性房屋返还请求权值得保护，但必须以履行退款义务为前提。

　　最高院通过该入库案例彻底终结了同类案件的裁判乱象，明确：合同解除+全额价款返还两大要件同时满足时，开发商即可排除普通金钱债权的强制执行，是当前处理预告登记房产执行异议案件的核心裁判准则。