正确理解《合同法》第二百八十六条

　　正确理解《合同法》第二百八十六条和最高人民法院《批复》的相关规定。

　　《合同法》第二百八十六条规定：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期间内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。第一，如何理解“未按约定支付价款”？这里的“约定”包括两层含义：其一承包人和发包人对建设工程价款已有明确约定，无其他歧义；其二对列入优先受偿范围的工程价款数额不持异议。第二，如何理解“合理期限”？根据最高人民法院《批复》的规定，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，这个期限指的不是诉讼时效，而是除斥期间。诉讼时效针对的是请求权，指权利人在法定期间内怠于履行请求权，期间届满其请求人民法院保护其民事权利的权利归于消灭的制度。诉讼时效届满，丧失的是请求人民法院保护的权利，而民事权利依然存在。除斥期间针对的是形成权，指某种权利的存续期间。一旦过期，这个权利就消灭了，不存在了。

      所以，承包人给予发包人支付价款的“合理期限”不得超过六个月，否则，除斥期间届至，承包人来不及行使权利。第三，如何理解“按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的”？不宜折价、拍卖的建设工程，属于法律禁止流通的财产，包括国家机关办公设施、军事设施、公共道路、桥梁、机场、港口、博物馆、图书馆等，不能协议折价或者不能申请人民法院依法拍卖，并不等于承包人放弃优先受偿的权利，承包人可以通过其他途径实现优先权。第四，如何理解“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”如何界定“消费者”和“大部分款项”？《中华人民共和国消费者权益保护法》规定“消费者”是指“为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务”的主体。顾名思义，购房消费者是指为生活消费或者生存需要购买商品房的消费者。现实中不乏购房者是因办公、经营或者投资等需要购买商品房的案例，其买受人的利益能否也应当受到法律的优先保护？

      笔者认为，最高人民法院《批复》中所称“消费者”不应包括为经营目的或者投资目的而购买商品房的消费者。消费者交付购房款达到百分之五十一以上即可视为交付“大部分款项”。此外，消费者在现购或者预购商品房时，应当严格遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》关于商品房现售和预售管理相关规定，尤其在预购预售商品房之前务必了解和知悉商品房预售人是否取得商品房预售许可证明，是否将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案，否则，即使消费者交付全部购房款项，也将得不到法律的优先保护。