租赁合同最常见的纠纷，你中招了吗？

　　房屋租赁是日常最常见的合同，随之，房屋租赁的纠纷也是越来越多，今天小编就列举几种最常见的房屋租赁纠纷以及其解决办法，希望对你有所帮助

　　01.出租房屋出现问题需要修缮应该怎么办？许多人在租住房子的时候，房屋会出现各种各样的问题需要修缮，那么修缮的费用应该由谁承担呢？

　　及时检查、维修出租房屋是出租人的法定义务，除非双方在合同中约定由承租人来承担维修义务，否则出租人有义务检查、维修房屋，保证房屋符合合同规定的用途。对于承租人增添的附属设备，双方也可以约定由谁来负责维修。

　　（1）在租赁合同中，出租人一般都要承担维修的责任，所以应当在合同中具体约定。由出租人负责房屋、附属设施、配套家电等的维护与修缮，并且承担维修费用。

　　（2）如果是因为出租人不及时修复房屋，没有尽到检查和维修的义务，从而导致房屋发生倒塌或者其他破坏性事故，并且给承租人的人身财产带来损失的，出租人就应当承担赔偿责任。

　　（3）如果是因为承租人不当使用而造成损坏的，虽然出租人也负责维修，但由承租人承担费用。

　　（4）此外，还可以约定承租人通知出租人维修的方式，以及出租人维修的时间。

　　（5）对于出租人没有在约定的期限内维修的，承租人可自行维修，但由出租人承担费用。

　　02.租客拖欠租金怎么办？

　　首先房东催缴房租，租赁双方协商解决。可能租客确实暂时有资金问题，房东应该予以理解，暂缓租金的收缴。这样有利于维护双方关系，租客也会对房东感恩。当然，可能有租客故意拖欠租金的行为，这时就应该和租户讲明拖欠租金的责任。另外可以通过居委会或派出所调解解决纠纷。如果调解不成的，可以向人民法院起诉。《合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理的期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。出租人可以较好书面催缴房租，并保留证据，以防承租人狡辩未收到催缴通知。起诉时可同时申请财产保全，扣押承租人的财产。但不可自行扣押其财产和强行赶出，此类措施只能由法院依法进行。法院审理后承租人不执行的可以申请法院强制执行。

　　03.房屋存在权利瑕疵，怎么办？出租人承担权利瑕疵担保责任应具备以下条件：

　　1.第三人就租赁物向承租人主张权利且该主张权利妨碍了承租人对租赁物的使用收益。

　　2.承租人在订立合同时不知道有权利瑕疵的存在。

　　3.必须是承租人作出通知后出租人不能予以及时的救济。那当租赁物出现权利瑕疵担保的时候，承租人有什么救济途径呢？

　　第一，减付或停付租金依据《合同法》第二百二十八条第一款“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”的规定，若出租人违反权利瑕疵担保义务，出现第三人就租赁物向承租人主张权利且该主张权利妨碍了承租人对租赁物的使用收益，此时承租人有权在与其权利受影响的程度范围内停止履行自己的义务，即减少支付租金，甚至不支付租金。

　　第二，要求出租人承担违约责任权利瑕疵担保义务是出租人的合同义务之一，出租人违反该义务给承租人造成损失的，承租人可以依据《合同法》以及《担保法司法解释》的相关约定要求出租人承担相应的违约责任。

　　第三，解除合同《合同法》第94条规定，若合同一方当事人的违约行为致使合同目的不能实现，对方有权解除合同。当出租人违反权利瑕疵担保义务达到根本违约的程度，即因第三人就租赁物向承租人主张权利，从而导致承租人无法按时合同约定对租赁物进行使用和收益，承租人可以依照上述规定要求解除合同。至于是否达到根本违约的程度则要需要具体案情具体分析。

　　04.房屋租赁合同无效后，怎么赔偿？首先租赁合同无效的法律后果：

　　（一）房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。　　当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和相关本司法解释的规定处理。

　　（二）承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。　　已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

　　（三）承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。

　　（四）出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。　　因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。

　　（五）因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。　　次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。

　　（六）房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。

　　（七）出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。其次，合同无效应该如何赔偿？

　　1.按照《合同法》第61条的规定，合同被确认无效后，按照无效合同的处理原则，主要是承租方腾退房屋，租赁房屋恢复到签订合同之前的状态，承租方负责将租赁期间添附物拆除或与出租方协商抵扣租金等。造成合同无效的过错方还应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

　　2.另外，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

　　3、当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

　　（1）承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。

　　（2）因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

　　（3）承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。

　　（4）承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。