房屋买卖与租赁：你必须知道的20个法律避坑指南（上篇）

　　买房卖房、租房出租，是每个家庭都可能遇到的“大事”。从签合同到交房，从押金纠纷到产权争议，稍有不慎就可能陷入法律纠纷。本文结合《民法典》及相关司法解释，为你梳理房屋交易中最常见的法律问题，助你避坑维权。

　　一、房屋买卖篇：这些“雷区”千万别踩

　　1.没有预售许可证，购房合同有效吗？

　　核心结论：开发商未取得商品房预售许可证就对外销售，所签合同原则上无效。但如果在购房者起诉前，开发商取得了预售许可证，合同可以被认定为有效。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第2条明确规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”

　　温馨提示：购房前务必到当地房产管理部门核实预售许可证真伪。无证销售的房子存在极大隐患，不要被低价诱惑。

　　2.开发商逾期交房又逾期办证，只能二选一吗？

　　答案：可以同时主张违约责任。

　　西安市未央区人民法院法官赵冰在解读民法典时指出，如果合同中约定开发商承担了逾期交房责任后就不再承担逾期办证责任，该条款属于免除开发商按时办证义务的无效格式条款，开发商仍应同时承担逾期交房和逾期办证的违约责任。

　　法律依据：《民法典》第497条规定，提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的，该格式条款无效。

　　3.房屋面积“缩水”怎么办？

　　面积误差分为两种情况处理：

　　误差在3%以内：不能解除合同，但开发商应返还缩水部分的购房款；

　　误差超过3%：购房人可以选择解除合同，或者不解除合同但要求开发商承担其他责任。

　　特别提醒：开发商常会在合同中约定“面积以有资质的测绘部门出具的面积为准”，以此来规避3%的法定条件。建议在签订合同时直接约定面积，明确“超过多少不再付费”。

　　4.开发商逾期交房，购房者怎么办？

　　根据司法解释第11条的规定，开发商逾期交房的，购房者可以采取以下措施：

　　催告后仍不履行：经催告后在三个月的合理期限内仍未交付，购房者可以解除合同；

　　不解除合同：可以要求开发商承担逾期交房的违约责任；

　　违约金标准：合同有约定的按约定；无约定的，可参照同地段同类房屋租金标准计算。

　　注意：解除权必须在法定期间内行使——经对方催告后，解除权行使的合理期限为三个月；对方未催告的，解除权自知道解除事由之日起一年内行使，逾期不行使则解除权消灭。

　　5.“一房二卖”怎么办？谁优先得到房子？

　　“一房二卖”是指出卖人将同一套房屋先后出售给不同的买受人。根据司法实践，如果多个合同均有效且买受人均要求继续履行合同，优先顺序如下：

　　1.已经办理房屋所有权转移登记的（即已过户的）；

　　2.均未办理登记的，已实际合法占有房屋的；

　　3.均未办理登记又未占有的，综合考虑付款金额及先后、网签时间、合同成立先后等因素。

　　不能继续履行合同的买受人，可以要求出卖人承担违约责任、赔偿损失。

　　6.违约金和定金，可以同时主张吗？

　　不能同时主张，只能二选一。

　　《民法典》第588条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”

　　但需要注意的是：

　　如果约定的违约金低于实际损失，可以请求法院增加；

　　如果约定的违约金过分高于实际损失（超过损失的30%），可以请求法院适当减少；

　　定金的数额不得超过合同总金额的20%，超过部分不产生定金效力。

　　7.开发商广告宣传不兑现，能追究责任吗？

　　可以。但需要满足条件——广告中的说明和允诺必须“具体确定”，并且对合同订立和房屋价格有重大影响。

　　《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

　　避坑提示：参观样板房、看楼盘广告时，对于开发商的口头承诺，务必要求写入合同。样板房、宣传资料等如果在合同中被约定为“仅作参考”，则难以作为维权依据。