房产继承要交多少税

房产继承到底要交哪些税

很多人觉得继承一套房子是天经地义的事，真要办手续才发现牵扯出一堆税费问题。直系亲属继承房产和非直系亲属继承、法定继承和遗赠，税务处理完全不一样。搞不清楚这些，过户的时候就容易多交冤枉钱，或者因为税没算对卡在半路上。下面把几种常见情况拆开说清楚。

法定继承要不要缴个税和契税

按照《中华人民共和国个人所得税法》第四条的规定，省级人民政府、国务院部委和中国人民解放军军以上单位，以及外国组织、国际组织颁发的科学、教育、技术、文化、卫生、体育、环境保护等方面的奖金、国债和国家发行的金融债券利息、以及按照国家统一规定发给的补贴、津贴等免征个税。而法定继承房产，根据财政部、税务总局《关于个人取得有关收入适用个人所得税应税所得项目的公告》（财政部 税务总局公告2019年第74号），房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人，不征收个人所得税。

再说契税。《中华人民共和国契税法》第三条明确，契税税率为百分之三至百分之五，由省、自治区、直辖市人民政府在此幅度内确定具体适用税率。但好消息是，根据该法第六条第四项，法定继承人通过继承承受土地、房屋权属，免征契税。也就是说，配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母这些法定继承人，继承房产时一分钱契税都不用交。

非法定继承人继承要交什么税

如果被继承人通过遗嘱把房子留给法定继承人以外的人，比如侄儿、外甥、朋友或者保姆，情况就完全不同了。这种情况下，受遗赠人取得房产不属于法定继承范围，不能享受免征个税的政策。

根据财政部、税务总局2019年第74号公告，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠收入，按照"偶然所得"项目计算缴纳个人所得税，税率为百分之二十。计算公式为：应纳税所得额 = 房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值——受赠人支付的相关税费。不过，如果受赠人之后再出售这套房产，之前缴纳的个税可以在计算财产转让所得时扣除。

契税怎么交

非法定继承人受赠房产，不能享受契税免税政策。根据《中华人民共和国契税法》第三条，需要按照当地适用税率缴纳契税，一般是百分之三。比如一套评估价两百万的房子，光契税就要六万块。

继承后再卖房税费怎么算

继承来的房子自己不住想卖掉，税费又是一种算法。

增值税

根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号附件3），个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。这里的"购买年限"继承房产时，继承取得的时间按继承前的原购房时间计算，不是按继承登记时间重新算。满两年就不用交增值税。

个人所得税

根据《中华人民共和国个人所得税法》第三条，财产转让所得适用比例税率，税率为百分之二十。如果出售的继承房产是满五年且属于家庭唯一生活用房，免征个人所得税。计算公式为：应纳税所得额 = 转让收入——房屋原值——转让过程中缴纳的税金——合理费用。如果无法提供原值凭证，税务机关通常会按转让收入的百分之一核定征收。

继承房产的实操流程和注意事项

先去办继承权公证

这是最基础的步骤。所有法定继承人需要携带死亡证明、亲属关系证明、房产证等材料到公证处办理继承权公证书。如果有继承人放弃继承权，还需要出具放弃继承权声明书并公证。这一步不涉及税费，但公证费按房产评估价的一定比例收取，各地标准不同，一般在百分之零点五到百分之一之间。

再到不动产登记中心过户

凭继承权公证书、身份证明等材料到当地不动产登记中心申请转移登记。办理登记时需要缴纳不动产登记费，住宅类每件八十元，非住宅类每件五百五十元。另外还需要缴纳印花税，按房产评估价值的万分之五贴花。如果涉及土地性质变更或超占面积，可能还需要补缴土地出让金，这个要看具体地方政策。

别忘了可能的土地增值税

如果继承的房产属于非住宅性质，比如商铺、写字楼、厂房，后续转让时还需要缴纳土地增值税。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第七条，土地增值税实行四级超额累进税率，增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率30%；超过50%未超过100%的部分，税率40%；超过100%未超过200%的部分，税率50%；超过200%的部分，税率60%。普通人继承住宅类房产通常不需要考虑这个，但如果继承的是商业地产就一定要算清楚。

房产继承的税费计算涉及多个税种，不同地区、不同亲属关系、不同房产性质的结果可能天差地别。 建议在办理继承过户前先找专业律师算清楚，避免因为税没算对导致过户卡壳或者多交冤枉钱。如果你对自家的房产继承税费有疑问，可以到 imlaw.cn 免费在线咨询专业律师，几分钟内就能得到针对性的解答。