十年租约中途换房东，新房东要求腾房并支付30万占用费？

　　2017年，B公司向某金融公司借款，以其名下房产提供抵押，并办理了抵押登记。后B公司未能按期还款。2019年5月，金融公司提起诉讼。诉讼过程中，A公司通过债权转让取得该债权，法院依法变更诉讼主体，并判决A公司有权对案涉房产行使抵押权。

　　2022年5月，在不动产登记信息已明确载明抵押的情况下，B公司与李某签订了一份十年期租赁合同。随后，李某将房产转租给某咨询公司实际使用。

　　由于案涉房产经拍卖流拍，B公司又无其他财产可供执行，A公司同意以物抵债，于2023年依法取得该房产所有权。所有权变更后，法院及A公司均向租户发出通知，要求迁出或重新办理租赁手续。因协商未果，A公司诉至法院，要求李某及咨询公司腾退房屋，并支付30万余元场地占用费。

　　租户抗辩：未办理抵押权转移登记，应适用“买卖不破租赁”

　　李某辩称，A公司未依法办理抵押权受让转移登记和变更登记，不能取得对抗善意第三人的效力，本案应适用《中华人民共和国民法典》中“买卖不破租赁”的规定，租赁合同继续有效，新房主无权要求腾房。

　　法院：抵押在前租赁在后，不适用“买卖不破租赁”

　　法院经审理认为，本案不适用“买卖不破租赁”原则，主要理由如下：

　　第一，抵押权随主债权转让而一并转移，无需另行办理登记。

　　A公司通过债权转让获得债权，根据《民法典》关于抵押权随主债权转让的规定，A公司受让主债权时抵押权已一并转移，无需另行办理转移登记，即可对抗后设立的租赁关系。

　　第二，实现抵押权导致的所有权变动，租赁权不得对抗。

　　在执行阶段，案涉房屋所设抵押权因债务清偿而消灭，A公司取得房屋所有权。这一情形符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，即“房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动”的，租赁权不得对抗抵押权实现后取得所有权的权利人。李某作为抵押权设立后形成的承租人，其租赁权不具有对抗效力。

　　第三，租赁合同关系终止，继续占用无合法依据。

　　A公司取得所有权后，李某与B公司之间的租赁合同关系终止，李某及咨询公司缺乏继续占有、使用房屋的合法依据。A公司作为所有权人，主张场地占用费符合物权收益权能的要求。但鉴于咨询公司不存在欠付李某租金的情形，法院对A公司要求咨询公司支付占用费的请求不予支持；若后续咨询公司不配合腾房，A公司可另行主张。

　　法院判决

　　综上，法院判决：

　　李某及某咨询公司向A公司腾退并返还案涉房屋；

　　李某向A公司支付场地占用费。

　　律师提示

　　本案对租户和投资者均具有重要警示意义：

　　承租前务必查询不动产登记信息。若房屋已设立抵押，尤其抵押登记时间早于租赁意向时间，租户应充分评估未来被新房主清退的法律风险。

　　“买卖不破租赁”并非绝对保护。根据法律规定，先抵押后租赁的，实现抵押权导致所有权变动时，租赁权不得对抗新房主。

　　转租关系中的次承租人（实际使用人）风险更高。一旦主租赁合同被认定无效或终止，次承租人同样面临腾退风险，且可能无法向原承租人追偿全部损失。

　　新房主取得所有权后，应及时书面通知占用人腾退或重新签约，保留送达证据，为后续诉讼主张占用费奠定基础。

　　来源：深圳中院