商品房逾期办证，违约金从哪天开始算？诉讼时效如何认定？

　　很多业主买了房，收房住了很多年，房产证却一直办不下来。想找开发商要违约金，却不知道从哪天开始算、会不会过期。

　　结合目前的裁判案例来看:

　　第一，逾期办证违约金的起算时间是以你们《商品房买卖合同》里约定的办证期限届满次日开始计算。（比如合同约定：交房后360日内办理不动产权证。到期没办成，从第361天起，就开始算逾期办证违约金。）

　　第二，违约金是按日计算，持续产生

　　司法实践主流观点：

　　逾期办证违约金属于继续性债权，每一天的违约金都是一个独立的债权，不是整体一次性过期。

　　第三，诉讼时效怎么认定

　　业主向法院起诉，可以主张起诉之日倒推三年以内的违约金。只要你在三年内主张过权利、发过催告、有聊天记录、书面函件，时效还可以中断、重新计算。

　　总结:

　　1、约定办证日到期→次日起算违约金

　　2、按日计算，不过期

　　3、起诉一般可保护近三年的违约金

　　越早维权，拿回来的越多